30.6.2022 | Svátek má Šárka


EKONOMIE: Maximální ceny bytů

1.2.2022

aneb Rychlý průvodce pro ekonomizující laiky 14

„Ceny bytů rostou, stejně jako roste počet lidí, kteří nemají dost peněz na nový byt, proto by měl stát tento sektor regulovat. Příkladem regulace jsou cenové stropy“, napsal (mimo jiné) v jednom článku pan Novinář. Dodal ještě těžší kalibr regulací (včetně konfiskací), které má stát k dispozici při „boji s bytovou drahotou“. Protože je povinností ekonoma šířit osvětu, tak je cílem následujícího článku ukázat mylnost názoru, že cenový strop neboli maximální cena může vyřešit vysoké ceny bytů. Upozornění: zanechat čtení by nyní měli všichni čtenáři, kteří očekávají nadávání komukoli nebo považují ekonomii za pavědu – toto je ekonomický text.

Výzva k regulaci nějaké činnosti obvykle vyvolá bouřlivé reakce ze všech světových stran. Akademici a představitelé všech představitelných politických oborů zahájí palbu ve prospěch nebo neprospěch regulace, v tomto případě maximálních cen bytů.

Slečna Žaludová maximální ceny bytů schvaluje, protože lidé jsou chamtiví a sobečtí a cenové stropy zatrhnou tipec ziskuchtivým individuím. Paní Kaštanová maximální ceny podporuje, protože skupinové zájmy mladých lidí obecně nebo mladých rodin s dětmi jsou důležitější než přízemní choutky představitelů stavebního byznysu, který touží po ziscích na úkor společenské odpovědnosti. Pan Bukvice je zase přesvědčen, že stát je od toho, aby určoval pravidla chodu hospodářství kdykoli hrozí, že „náklady odnesou zaměstnanci, spotřebitelé, zákazníci, prostě obyčejní lidé“. Opakovaná volební vítězství politických stran, které hájí hodně, a ještě více hospodářských omezení jsou důkazem správnosti zavádění maximálních cen bytů. Závěrem ještě uvede seznam „vyspělých“ zemí, které už mají cenové stropy v oblasti bydlení. Je přece špatné zůstat mimo hlavní proud pokrokových zemí. Pan Šiška bude proti zavedení cenových stropů bytů protestovat, protože regulace je omezení a veškeré státní zásahy jsou v rozporu s lidskou přirozeností, deformují trh a vůbec jsou od ďábla.

Je zcela zbytečné předvádět intelektuální kejklířství vymýšlením dalších abstrakcí k výše uvedeným. Stát má přece k dispozici donucovací aparát (armádu, policii, státní zastupitelství, soudy), který vynutí cokoli si zamane vláda nebo parlament. Silové složky pochytají a ztrestají každého, kdo by koupil nebo prodal dražší byt, než bude stanovená maximální cena.

Takže jediná smysluplná otázka zní: je maximální cena (cenový strop) nástrojem, který povede k cíli, tzn. vyšší nabídce bytů? Tzn. bude k dispozici vyšší počet bytů pro vyšší počet zájemců, kteří si dnes nemohou byt pořídit? Bude prostřednictvím maximální ceny dosaženo vyšší dostupnosti bydlení?

Žijeme ve světě vzácnosti (stejný časový úsek nemohu věnovat současně vaření oběda a současně psaní textu), kde musíme nepřetržitě volit mezi alternativami: co získám (užitek), co obětuji (náklad). Užitek a náklad jsou jiná stylistická vyjádření stejného obsahu (sklenice napůl plná a napůl prázdná). Obě jsou ryze subjektivní, tzn. zvnějšku neměřitelné. Důkaz je univerzální, tzn. platný pro všechny účastníky, všechny případy, pokaždé a bez výjimky.

Dnešní byty jsou prodávány a kupovány za cenu stanovenou vyjednáváním. Jestliže jsou dva uchazeči o stejný byt, tak ho získá osoba, která je ochotná zaplatit vyšší částku. Cena má také distribuční funkci (kromě informační, alokační a motivační).

Mějme situaci, kdy jsou na trhu čtyři kupující bytu: slečna První přisuzuje vlastnictví bytu užitek 200 peněžních jednotek, paní Druhá 170 peněžních jednotek, pan Třetí 140 peněžních jednotek a pan Čtvrtý 100 peněžních jednotek. Obsluhují je čtyři prodávající: pan Jedna odhaduje náklady na stavbu bytu 80 peněžních jednotek, pan Dva 100 peněžních jednotek, slečna Tři 130 peněžních jednotek a paní Čtyři 160 peněžních jednotek.

Jaká bude tržní cena bytu v uvedené situaci? Někde mezi 130 peněžními jednotkami (mezní prodávající slečna Tři) a 140 peněžními jednotkami (mezní kupující pan Třetí). Proč? Pan Čtvrtý nabídne 100 peněžních jednotek, ale zbylí kupující nabídnou vyšší částku, protože prodávající budou dva: pánové Jedna a Dva, kteří mají mezní náklady odpovídající nabízené ceně, tzn. 100 peněžních jednotek včetně. Pan Třetí nabídne 140 peněžních jednotek, což přiměje k činnosti slečnu Tři, která má mezní náklady 130 peněžních jednotek a při ceně 100 peněžních jednotek by prodělala. Mezní kupující a mezní prodávající určují tržní cenu. Pan Čtvrtý nic nekoupí a paní Čtyři nic neprodá.

Zítřejší byty budou prodávány v režimu maximálních cen (cenových stropů). Budou vyřazeni všichni kupující, kteří jsou ochotni zaplatit vyšší částku, než je maximální cena. Zároveň vylučuje z procesu prodávající, kteří mají vyšší mezní náklady, než je maximální cena. Když bude použito uvedeného příkladu, tak při maximální ceně 100 peněžních jednotek za byt budou čtyři kupující, které budou obsluhovat dva prodávající.

Dnes jsou tři kupující a tři prodávající a zítra budou čtyři kupující a dva prodávající. Maximální cena povede k zítřejšímu nedostatku dvou bytů (nebo jednoho bytu ve srovnání s dnešní situací). Situace je horší na oba pády.

V této chvíli se obvykle objeví paní Slabá s brilantním návrhem nápravy situace podle hesla: „kdo dřív přijde, ten dřív mele“. Namísto cenového vyjednávání si lidé vezmou spacáky a budou nocovat před kancelářemi prodávajících bytů. Jako v dobách „hlubokého míru“, kdy spali před cestovními kancelářemi. Nestačí zhoršení situace v dostupnosti bydlení. Je ještě třeba (nevědomky) přiznat další náklady: časové. Avšak čas není podle paní Slabé vzácným zdrojem. Proto jím mohou lidé mrhat čekáním ve frontách. Navíc s nejistým výsledkem.

Zkrátka a dobře, maximální cena nikdy nevedla, nevede a nepovede k vyšší dostupnosti jakéhokoli zboží, pokud bude stanovena pod úrovní tržní ceny. Maximální cena vytvoří nedostatek. Primární funkcí trhu je směrování výrobních faktorů (práce a kapitálu) do oblastí, které uspokojují nejnaléhavější potřeby zákazníků. Pokud vláda stanoví maximální cenu jakéhokoli výrobku, tak poklesne jeho výroba, protože všechny nespecifické (které nejsou jednoúčelové) výrobní faktory se přesunou do odvětví bez maximálních cen. Nevyhnutelným důsledkem bude, že větší část specifických (jednoúčelových) výrobních faktorů zůstane bez využití. Záměrem zavedení maximálních cen bylo zvýšení dostupnosti a bylo dosaženo naprostého opaku.

Na tomto místě připouštím, že pokročilému čtenáři by stačilo uvést odkaz na článek Minimální mzda, protože všechny argumenty platné pro minimální ceny (mzda je cena) platí (po nezbytných úpravách) také pro maximální ceny.

Pro vyloučení všech pochybností: netvrdím, že vládní zásahy jsou nespravedlivé. Tvrdím, že nedosáhnou deklarovaných cílů. Vládní zásahy způsobují, že lidé nemohou využívat svoje znalosti a dovednosti a kapitálové statky způsobem, který přináší nejvyšší výnosy. Tím uspokojit nejvíce svých potřeb. Vládní zásahy prostě a jednoduše způsobují, že lidé jsou chudší a méně spokojení. To je jádro problému. Další rozebírání podrobností, které mají dokázat neplatnost uvedeného závěru, je marné. Úžasné antické civilizace se rozpadly na prach, protože nedokázaly přizpůsobit svoje morální zásady a právní systém požadavkům tržního hospodářství. Slovy klasika: „Společenský řád je odsouzen ke zkáze, jsou-li činnosti, jež jeho běžné fungování vyžaduje, odmítnuty morálními standardy, prohlášeny zákony za nelegální a trestány jako zločiny policií a soudy“. Takže, fiat iustitia, pereat mundus.