12.8.2022 | Svátek má Klára


PRÁVO: Kolik rodin v jednom bytě?

26.3.2022

Tak o tom, kolik různých rodin může bydlet v jednom kolaudovaném bytě, zatím Nejvyšší soud ČR nerozhodoval. Jen v rozsudku ze dne 14. 4. 2020 ve věci 31 Cod 3679/2020 vyslovil právní názor, že „smlouva o nájmu není neplatná jen proto, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům“.

A zrušil rozsudky nižších soudů, které se řídily dosud platným nálezem téhož soudu o tom, že další smlouva o nájmu bytu je neplatná, pokud už k témuž bytu existuje jiná platná nájemní smlouva, neboť zde jde o nemožnost plnění. V bytě totiž již bydlí někdo jiný podle dříve uzavřené nájemní smlouvy… Nyní to bude nadále jinak? A jak?

Rozpaky nad tímto rozsudkem neskrývá ani odborná veřejnost. „Publikované rozhodnutí… představuje velmi razantní a zásadní odklon od dosavadní judikatury, posuzující možnost opakovaně (či současně) uzavřít k téže věci nájemní smlouvu“ (Bulletin advokacie č. 1-2/ 2022).

Takový stav, kdy k jednomu kolaudovanému bytu bylo uzavřeno několik nájemních smluv, u nás existoval v padesátých letech, kdy komunisté „řešili“ bytovou krizi tzv. administrativním rozdělením velkých bytů. A to tak, že jednotlivé místnosti byly přidělovány různým nájemcům a někdy část bytu pak byla pro všechny společná.

Náprava tohoto stavu po změně právních poměrů v devadesátých letech byla velmi obtížná a byla provázena mnoha křivdami. Neboť některé soudy tehdy trvaly na platnosti původního, často desítky let starého kolaudačního rozhodnutí bez ohledu na to, co bylo za minulých právních poměrů občanům „přidělováno“ a do jakých situací se bez svého zavinění lidé v minulém režimu dostávali a v jakých podmínkách často desítky let lidé bydleli.

Nejvyšší soud je ovšem vrcholným orgánem justice a svůj překvapivý názor mnoha vysoce teoretickými právními argumenty řádně zdůvodnil.

Mimo jiné se odvolal na nález Ústavního soudu z roku 2019, kde tento soud uvedl, že „… sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá.

Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby nájem řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy.“ Podle ÚS „nelze vyloučit situace, v níž bude možné řádné plnění obou nájemních vztahů; v každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů…“ Obávám se, že Nejvyšší soud nevzal dostatečně v úvahu skutečnost, že Ústavní soud rozhodoval o pozemku, zatímco Nejvyšší soud rozhodoval o „…bytové jednotce sestávající se z 3 pokojů“ a dalšího příslušenství. V užívání pozemku a bytu různými nájemci zdá se mi být přece jen jistý rozdíl.

Nechci samozřejmě důsledky tohoto velmi teoretického právního problému přeceňovat a nemyslím si, že by se našlo více pronajímatelů, kteří by sebe a své nájemce vystavovali řešení takové situace.

Na straně druhé si ale dovedu představit, že při současné soudní praxi, kdy nelze v reálném čase právně komfortním způsobem vystěhovat z bytu nájemce, který neplní ani své základní povinnosti, někoho napadne „řešit“ věc tak, že k bytu uzavře další nájemní smlouvu s někým jiným s tím, ať si to nový nájemce nějak zařídí „prostřednictvím jiných právních nástrojů“, jak ostatně doporučil i Ústavní soud.

A pak v pořadu televize Prima „Policie v akci“ uvidíme, jak policisté, přivolaní ke sporu občanů, „posuzují“ dvě nájemní smlouvy uzavřené k témuž bytu.

Jakkoliv asi každý právník bude teoretické argumentaci zmiňovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu rozumět, rozhodně si nemyslím, že by tímto byl učiněn krok k právní jistotě občanů a k posílení jejich právního vědomí. Spíš naopak.

Právo, 22.3.2022

Převzato z blogu autora s jeho souhlasem

Autor je ombudsman