20.10.2018 | Svátek má Vendelín


ANALÝZA: Jiný pohled na regulaci nájemného

5.12.2005

Regulací byli zablokováni nájemníci a částečně i politický diskurs. Příčiny regulace nebyly nikdy plně pochopeny. Jedná se o pozůstatek hospodaření za komunistické éry. Nepochopení vedlo ke zmatené majetkové transformaci občanů z ní. To má dodnes dopady na existeční nejistotu části občanů, tak i na vedené právní spory, včetně žaloby vlastníků domů u ESLP ve Štrasburgu.

K věci bych mohl jednoduše uvést své názory, nicméně tím by se zanedbalo, že veřejná diskuze k tématu již z valné části proběhla a ve věci bylo vedeno několik soudních sporů, zejména u Ústavního soudu. V současnosti proto má smysl především navázat na závěry a zdůvodnění rozhodnutí tohoto soudu.

Ústavní soud se věcí zabývá od roku 1999 a postupně zrušil řadu předpisů. Vypořádával se přitom i se vznesenými námitkami ministerstev financí, sociálních věcí a pro místní rozvoj. První rozhodnutí soudu stála na právnických finesách, nakonec ve svých nálezech však došel k tomu, že regulace cen sice obecně ústavně přijatelná je, ovšem pouze jako dočasný nástroj státu a že „ve vztahu mezi nájemci a vlastníky bytů existuje dlouhodobá asymetrie zvýhodňující nájemníky”. Vyjádřil se, že proto by zrušil i regulační předpis mající vyhovující formu zákona, pokud by princip (sic) regulace zůstal stejný, jaký byl v rušených vyhláškách a výměrech.

Reflexe éry komunismu soudem je bezpochyby správná. Soud se správně domnívá, že za totality byli ex‑vlastníci obíráni o nájemné i případný zisk, ale pomíjí vliv režimu na nájemníky.

Socialistický stát totiž dřel i je. Toto druhé obírání bylo a je dodnes méně viditelné nebo vůbec nepochopené, protože bylo součástí uvyklého cenového a platového systému. Za socialismu byly mzdy všech tabulkovány a nivelizovány. Mlha byla uvalena i na všechny ceny, včetně nájemného, stavební materiál a práce atd.

Kdyby běžný český občan žil onu dobu v tržním hospodářství, platil by jistě vyšší nájem, ale dostával by ještě vyšší mzdu (škody vzniklé z nízké produktivity nepočítaje). Občan by prostředky pak investoval do nemovitostí, penzijních fondů, akcií či jinak. V socialismu investovat nemohl, protože stát mu peníze do rukou vůbec nedal, ale „investoval” za něho. Jen část občan získal zpět refundacemi některých nízkých cen, např. i nájemného. Další část, kterou by vložil do vlastnictví bytů nebo jiných aktiv, mu stát zadržel zcela, neboť soukromé vlastnictví bylo ideologické tabu.

Je těžké stanovit, kolik přesně onen obtok činil, ale je jisté, že existoval. V roce 1985 činilo čisté nájemné méně než 5% průměrné hrubé mzdy v ČR, dnes činí v případě regulovaného asi 10%. Neregulované nájemné pak je v Praze asi 26% z hrubé, resp. 37% z čisté mzdy, průměrné v Praze. V tržním zahraničí nájmy jsou 15-30% ze mzdy (různé metodiky). Je jasné, že ze socialistických 5% se byty a domy stavět a udržovat, byť bídně, rozhodně nedaly. Z obtoku jen 500 Kč měsíčně ze mzdy (v cenách r.1989) vznikne za 40 let u manželského páru 480 tisíc, za což bylo tehdy i dnes (po přepočtu inflace) možné postavit průměrný byt, spíše rodinný domek.

Za trvání režimu byl obtok prostředků ještě průchodný. Přechodem na trh se byty a domy ale razantně zdražují, protože jejich výstavba a údržba objektivně je ekonomicky náročná. Obtok státem se nyní projeví dramaticky - v tržní ekonomice by občan již byl dávno vlastníkem nemovitosti nebo měl peníze na nájem z jiného zdroje, u nás mu v roce 1990 po celoživotní práci mohlo snadno zůstat jen pár desítek tisíc na spořitelní knížce, možná nějaká chata a nájemní vztah k bytu.

Regulace nájemného z počátku devedesátých let byla spíše reakcí na nesolventnost většiny nájemníků, než porozuměním příčiny. Restituce měly zmírnit některé křivdy, např. bývalých majitelů nájemních domů, ale opomenuly to, že majetkově byli státem poškozeni všichni jeho občané. Zabrání svého činžáku si všimnete, dlouhodobé obírání po drobných je nenápadné. Ústřední argument Ústavního soudu o asymetrii za socialismu je proto pochybný.

Jedním z důsledků neporozumění je nachýlení politické scény doleva, k němuž došlo v druhé polovině devadesátých let a jež trvá dodnes. Občané uvízlí v nájemních vztazích inklinují k levici regulující nájemné, ačkoliv by v ekonomice dali třeba přednost pravicové ruce. Strany pravice se pak uchylují k rétorice pro mladší generaci, která slibuje chiméru levného bydlení po deregulaci.

Je jasné, že čím dále jsme od roku 1990, tím proloženější budou vlivy bývalé centrální ekonomiky na dnešní majetek jednotlivců a regulace bude méně oprávněná i praktická. Postupná deregulace nájemného a privatizace za přijatelnou cenu jsou dnes již asi jediným způsobem, který dokáže byty uvolnit pro tržní podmínky při zachování aspoň přibližné spravedlnosti pro občany-nájemníky. Je však potřeba, aby původní příčiny stavu byly pochopeny, a to i Ústavním soudem.

Pozn.autora č. 1: autor ani nikdo z jeho blízkých příbuzných nebydlí v nájemním bytě.

Pozn. autora č. 2: tento předchozí text byl nabídnut Hospodářským novinám v půlce září 2005. Jejich šéfkomentátor publikaci odmítl s tím, že článek je málo vstřícný ke čtenářům.

To možná je, nicméně je vysvětlením příčin na pozadí toho, proč byla regulace nájemného krátce po roce 1990 obecně přijímána jako nutnost a které (s výjimkou pár téměř neznámých textů) veřejně nikdy nikdo nepodal. Vysvětluje „paradox babiček a dědečků” po komunismu, neviditelně vyvlastněných okamžikem přechodem na tržní hospodářství (ačkoliv k němu vlastně došlo již dříve). Obecně sdílený pohled na problematiku je dnes právně simplicistický, soustředěný na institut viditelného vlastnictví domů. Tento článek naznačuje, že vše je trochu složitější.

Dopady zmatků transformce z komunismu byly a jsou vážné. Jedním z nich je i současná žaloba vlastníků domů u Soudu pro lidská práva ve Štrasburgu, za kterou by Česko mohlo opět jednou být nuceno celkem nesmyslně zaplatit až několik desítek miliard korun.

Mnohem vážnější podle mě bylo však to, že bytová nejistota byla jedním z důvodů katastrofálně nízké porodnosti v 90. letech, jež ostatně trvá dodnes. Nájemné sice bylo regulované, ale nikdo si neodvažoval tipnout, jak dlouho ještě bude a jak by své děti pak živil.

Volné pokračování tohoto článku, týkající se privatizace obecních bytů po jeho zablokování z EU (Hospodářskými novinami rovněž odmítnuté), snad někdy vyjde v týdeníku Ekonom.



Diskuse


kvik
22:25
6.12.2005

kvik
22:26
6.12.2005

kvik
22:16
6.12.2005

Bivoj
23:45
5.12.2005

jachtík
13:03
6.12.2005

jachtík
13:04
6.12.2005

tresen
21:40
5.12.2005

HuFi
8:55
6.12.2005

honza
21:17
5.12.2005

m.l.
21:30
5.12.2005

honza
21:52
6.12.2005

Bezsoukromovec
20:55
5.12.2005

Nájemník
18:53
5.12.2005

Kolt
18:58
5.12.2005

ticha@dohoda
LJG
17:10
5.12.2005

AAA
17:45
5.12.2005

m.l.
21:35
5.12.2005

janabok
17:09
5.12.2005

Jirka H.
19:39
5.12.2005

Kolt
19:56
5.12.2005

www racek
23:50
5.12.2005

www racek
16:41
5.12.2005

janabok
16:40
5.12.2005

www racek
16:43
5.12.2005

LJG
16:37
5.12.2005

www racek
16:35
5.12.2005

ticha@dohoda
16:26
5.12.2005

janabok
16:22
5.12.2005

janabok
16:15
5.12.2005

janabok
15:20
5.12.2005

www racek
16:01
5.12.2005

Tomas
16:44
5.12.2005

janabok
15:15
5.12.2005

jachtík
15:28
5.12.2005

janabok
15:36
5.12.2005

jachtík
15:54
5.12.2005

www racek
16:22
5.12.2005

Ljg
16:30
5.12.2005

Tomas
15:11
5.12.2005

jachtík
15:07
5.12.2005

m.l.
15:12
5.12.2005

jachtík
15:21
5.12.2005

m.l.
15:37
5.12.2005

jachtík
15:44
5.12.2005

m.l.
15:51
5.12.2005

jachtík
15:56
5.12.2005

Bivoj
23:34
5.12.2005

najemnik
16:20
5.12.2005

Bezsoukromovec
19:44
5.12.2005

jachtík
13:01
6.12.2005

Bezsoukromovec
3:05
14.12.2005

Stredocech
15:33
5.12.2005

Jirka H.
15:18
5.12.2005

jachtík
15:27
5.12.2005

m.l.
15:42
5.12.2005

www racek
16:37
5.12.2005

ticha@dohoda
15:06
5.12.2005

milan007
14:20
5.12.2005

Novák
15:23
5.12.2005

janabok
14:08
5.12.2005

Pavel
14:01
5.12.2005

Jirka H.
13:43
5.12.2005

Ladislav N.
13:54
5.12.2005

Jirka H.
14:06
5.12.2005

m.l.
15:54
5.12.2005

ticha@dohoda
12:59
5.12.2005

Jirka H.
13:13
5.12.2005

Stredocech
14:28
5.12.2005

Bezsoukromovec
20:02
5.12.2005

Jirka H.
12:58
5.12.2005

počet příspěvků: 170, poslední 10.4.2006 07:46









 Neviditelný pes
Toto je DENÍK: do sítě jde obvykle nejpozději do 8.00 hod. aktuálního dne. Pokud zaspím, opiji se, zešílím nebo se zastřelím, patřičně na to upozorním - neboť jen v takovém případě vyjde Pes jindy, eventuálně nikdy.
Šéfredaktor Ondřej Neff (nickname Aston), příspěvky laskavě posílejte na adresu redakce Jiřímu Wagnerovi, redaktorovi NP (nickname JAG). Rubriku Zvířetník vede Lika.