Nasyp cukr do studny – všichni si pochutnají na sladkém, říká jedno staré čínské přísloví. Cukru je ve studni dost a stále se přisypává, ale skupina těch, kteří mají sladce v puse, čítá jen pár vyvolených. Těch, kteří svůj byznys postavili na známosti s těmi správnými lidmi.

Developeři přiznávají, že služeb různých osob, které jsou schopny zařídit ledacos, využívají. Samozřejmě že tato výpomoc něco stojí. K věci ale přistupují pragmaticky. Pro ně platba znamená pouhou nákladovou položku, kterou ve finále stejně zaplatí klient. Kam peníze od prostředníků putují, vlastně přesně nevědí, a ani je to nezajímá. Developeři zcela jistě nejsou do systému pomocníků namočeni sami, své by o podobných praktikách mohli vyprávět i zástupci z jiných oborů.

Lobbista, vybavovatěl

Developerům se v Praze v uplynulých letech skutečně dařilo. Město, jenž má splňovat parametry současné metropole, musí disponovat moderními kancelářskými budovami, nabídka rezidenčních prostor musí odpovídat stále náročnější poptávce, lidé se chtějí také někde bavit a odpočívat. A vše zařídí developeři. Každý z nich ví, že o úspěchu projektu rozhoduje čas. Přitom jeho příprava je v některých případech běh na dlouhou trať, v jiných případech dokonce striktní postup podle práva projekt znemožní úplně. Pokud si firmy seženou prostředníka, který dokáže za úplatu – pravda tučnou – překážky překonat, rádi jeho služeb využijí. „Slováci takové profesi říkají vybavovatěl. Je to člověk, který něco vybavuje. U nás je asi nejpřesnější označení lobbista,“ říká nejmenovaný ředitel mezinárodní developerské společnosti.

V průběhu let se vybudoval fungující sofistikovaný systém. „Když chce dnes někdo něco zařídit, rozhodně nechodí s obálkami na úřad,“ tvrdí významný pražský developer. Jen málokdo dnes vyplácí takzvané černé peníze. Developerské firmy uzavírají se společnostmi, většinou registrovanými v nějakém daňovém ráji, smlouvy o inženýringu. V developerském slangu se této proceduře říká „dát to na íčko“. Jiní zase podepisují mandátní smlouvy o zastupování. Někdo věci „ošéfuje“. Dle suché definice představuje inženýrská činnost zařizování od projednání stavby v územním řízení, zajištění stavebního povolení, technického dozoru až po kolaudaci. Proč tedy firmy živící se inženýringem, jež se z pohledu laika zabývají tak přízemním podnikáním, mají své sídlo v některém z daňových rájů? Jde skutečně o takový byznys, že se jim přesun sídla vyplatí? Kdo ze známých podnikatelů takové firmy ovládá? Týdeníku EURO pochopitelně nechtěl nikdo z oslovených developerů jména offshorových společností prozradit.

Tím, že developerské firmy uzavírají inženýringové smlouvy, nepřekračují zákon. Najaté společnosti skutečně nějakou činnost, která by se vešla pod definici inženýringu, vykázat mohou. Jenže hodnota této práce není taková, jaká je výše odměny. Systém je ale prý doveden k dokonalosti a rozkrýt ho či najít nějakou nepravost by bylo obtížné, nebo dokonce nemožné.

Změna plánu

První podmínkou, aby mohl developer stavět, je získání vhodného pozemku. Samozřejmě největší zisky si podnikatelé zajistí v případě, že koupí třeba zemědělskou půdu a změnou územního plánu dokážou zajistit, že se bezcenné pole promění v lukrativní stavební parcelu. Developeři také například požadují, aby jim byla umožněna masivnější výstavba, než s jakou plán počítal původně. V běžné praxi, bez kontaktů, by si developer počkal na změnu územního plánu třeba tři roky. Vždyť komise, která o návrzích rozhoduje, zasedá jednou za půl roku. A výsledek, tedy zda změna projde, předem nikdo zaručit nemůže.

Lidi, kteří dokážou návrh protlačit, se samozřejmě hodí. „Existují určité limity. Takovou změnu územního plánu za dva tři měsíce není schopen zajistit ani člověk s těmi nejlepšími kontakty,“ říká jeden z developerů. Ale obálka, přesněji řečeno inženýringová nebo mandátní smlouva uzavřená s prostředníkem s těmi správnými známostmi roky čekání podstatně zkrátí. I když, dle zkušeností některých podnikatelů, ani peníze úspěch vždy nezaručí. „Změny se schvalují v balících. Stává se, že party různých zprostředkovatelů si navzájem škodí a naslibované služby se jim nemusí podařit splnit,“ popisuje zkušenosti jeden manažer. Stejně jako je propracovaný systém „íčkových smluv“, je obdobně vypilovaný i ceník, kolik uzavření takové smlouvy stojí. Prostředníci totiž dobře vědí, kolik se dá vydělat při výstavbě rezidenčních nebo administrativních ploch a od toho se odvíjí jejich požadovaná odměna.

Když má developer za sebou první překážku, následuje další, totiž vyřízení územního povolení. I tato procedura může přinést značné obstrukce. Během této fáze se například rozhoduje, jaká opatření bude muset developer učinit proti hluku, jak velké investice bude muset vložit do infrastruktury související s výstavbou projektu a zda si po jeho dokončení město vezme příjezdové komunikace pod svou správu. Zákon také stanovuje, že developeři musejí u rezidenčního projektu vyčlenit část ploch na retail. Tyto prostory jim ale ani zdaleka nepřinášejí takové zisky jako byty. „Je výhodné využít člověka s kontakty, který dokáže zařídit, že místo dvou tisíc metrů čtverečních obchodních ploch, které si dnes najmou nanejvýš provozovatelé večerky nebo pizzerie, jich developer bude muset postavit jen polovinu,“ říká další z developerů.

Vstupné do Prahy

Na rozdíl od etapy první – územního plánu, kdy jsou přesně dané odměny ceníkem, za etapu druhou – územní povolení, se platí prostředníkovi individuálně. Tedy vždy podle dohody. Když má developer územní rozhodnutí v kapse, před započetím výstavby musí ještě vyřídit stavební povolení. Jak tvrdí developerské firmy, v této fázi již potřebují služby prostředníků jen výjimečně. Týdeník EURO zjistil, že developeři platí i v případě, kdy začínají v nové lokalitě. „Je to jakási záruka, že bude vše fungovat dobře,“ říká významný pražský developer. Jsou prý společnosti, které takový poplatek odmítnou zaplatit. Pak ale musejí počítat s tím, že se jejich projekt třeba na deset let zastaví.

Zaběhnutý systém „dát to na íčko“ a „ošéfovat procedury“ prý v Praze hladce fungoval do roku 2007. Loni se soukolí začalo zadrhávat a letos nefunguje vůbec. Důvodem není to, že by šly záležitosti vyřídit hladce a rychle i bez peněz, ale protože přišla krize. Realitní trh zamrzl a developeři stopli své projekty. Prostředníci, schopní věci posunout správným směrem, zažívají recesi. Alespoň co se týká realitního sektoru, vyschl jim tok příjmů. Po Praze se „inženýringem“ živí celá síť lidí. Samozřejmě že mezi nimi existují rozdíly. Jsou schopní a ti schopnější. Někteří prý developery sami oslovují a nabízejí jim své služby. „Odhaduji, že ty největší hráče zajímají jen transakce nad padesát milionů korun,“ říká dobře informovaný zdroj. To je naprosto logické. Kolem sebe mají skupinu profesionálů. „Převody peněz do offshorových firem a jejich následnou legalizaci musí dělat tým právníků, daňových a účetních poradců, a to v Česku i v zahraničí,“ tvrdí zdroj týdeníku EURO.

Otázkou je, zda jde nyní v Praze podnikat v realitách i bez peněz, které odvádějí firmy lidem s vlivnými kontakty. „Lze to, naše firma služeb prostředníků nikdy nevyužila. Je to ale pracné a zdlouhavé. Funguje to u dobře zvolených a smysluplných projektů. Kdo pracuje na sporných projektech, musí počítat s tím, že bude muset sehnat někoho, kdo věci posune dál,“ říká manažer z mezinárodní developerské společnosti.

Rádi zaplatí

Lidi s těmi nejlepšími kontakty prý v Praze museli někdy vyhledat téměř všichni velcí developeři. Někdo se ospravedlňuje tím, že na lobbingu není nic pejorativního. „Pokud někdo legálně zařizuje záležitosti lépe než ostatní, rád za to zaplatím,“ tvrdí. „Když mi někdo zajistí, že úředník vyřídí stavební povolení hned, nebude tam žádné prodlení nebo přednostně zajistí zápis do katastru nemovitostí, jsem ochoten za takovou službu zaplatit,“ vysvětluje další podnikatel v realitách. A jiný dodává, že je nutné oddělit lobbing od korupce. „V době totality jsme byli zvyklí platit za zboží, ale doposud jsme si nezvykli, že se platí také za služby,“ vysvětluje. Lobbista, který zařídí určitou službu, si dle jeho názoru peníze zaslouží.

Týdeník EURO hovořil se zástupci největší developerů v Praze, kteří dokončili řadu rezidenčních i komerčních projektů. Většina z nich byla ochotna o „inženýringových smlouvách“ mluvit pouze v případě, že nikde nebude figurovat jejich jméno. Zveřejnit ho nechtěli ani v případě, kdy komentovali naprosto neutrální věci. „Nechci, aby to vypadalo, že jsou všechny informace ode mě,“ vysvětloval jeden z nich důvody, proč chce zůstat v anonymitě. „Je dobře, že se o systému prostředníků hovoří, ale rozhodně do toho není zapojen jeden člověk. Pokud někdo uvízne v síti, hned druhý den ho nahradí někdo jiný,“ říká významný developer. A jak tvrdí klasik Jára Cimrman, ten co přijde, to bude sekáč, ten se nezakecá.

Velkou neznámou zůstává, kam zaplacené sumy lobbistům – prostředníkům putují dále. Na zahraniční konta či na zaplacení drahých hodinek pro ty, co vládnou mocí rozhodovat? Nelze rozklíčovat, kolik stojí prostředníky, aby se jim skutečně podařilo splnit to, co developerům slíbili. Jak je možné, že lidé s kontakty dokážou protlačit věci kupředu? Nosí obálky na úřady místo samotných developerských firem? Berou ti, co sedí na magistrátu, úplatky, nebo vycházejí vstříc některým lidem naprosto nezištně a z pouhého přesvědčení? Systém postavený na „íčkových smlouvách“ by se prý podařilo zrušit v případě, kdyby na úřadech byly vyvěšené ceníky, kolik jaká služba stojí: přednostní zápis do katastru nemovitostí tolik korun, urychlené zajištění stavebního povolení zase tolik…

Lépe a lépe

Dle zdrojů týdeníku EURO se metody spolupráce mezi developery a lidmi s kontakty neustále zdokonalují. Například dříve se jako odměna za výpomoc poskytovala výrazná sleva na byt. Jenže všem přístupná kupní smlouva leží na katastru a je z ní možné zjistit, kdo získal luxusní byt a za metr čtvereční zaplatil třeba deset tisíc korun. Právě s tím, že se takové informace dříve či později objeví v médiích, má neblahou zkušenost například podnikatel – lobbista Roman Janoušek. Na konci července Mladá fronta Dnes zveřejnila, že koupil dvě atraktivní nemovitosti za poloviční cenu, než je jejich běžná hodnota na trhu. Před pěti lety koupil Janoušek dům v Mělníku za dva miliony korun. O rok dříve stál čtyři miliony. Další Janouškovou nemovitostí je apartmán ve Špindlerově Mlýně. Podle MfD si ho pořídil v roce 2002 za 1,5 milionu korun, přitom jeho sousedé v domě za srovnatelný byt dali ve stejné době o milion korun více. Janouškovi se vyplatily i dobré vztahy se státními úředníky, protože svůj nejcennější pozemek v Praze-Podolí koupil za 7,5 milionu od ministerstva zahraničí v roce 2002. Dle oslovených realitních makléřů MfD by měl dnes cenu 25 milionů.

Developeři tvrdí, že podobně jako v Praze lze věci za úplatu popostrčit ku předu i v západní Evropě. V tomto ohledu prý nejsme ničím výjimeční. Někdo dokonce hovoří o tom, že zahraniční systémy jsou podstatně propracovanější. Často tam peníze putují přes různé nadace a trusty. „Tak to chodí v Londýně nebo v Paříži,“ tvrdí ředitel jedné developerské firmy. Takže i v západních demokraciích si sladkého cukru, na který přispívají všichni, užívají jen někteří vyvolení. Jeden developer to shrnuje slovy: „Pokušení je silné.“

Týdeník EURO 34/2009