21.4.2024 | Svátek má Alexandra


TAMA 38: Návrat činžáku po izraelském způsobu

21.2.2024

Jak to dělají jinde…

Kdykoliv se řeší nějaký problém, má smysl se podívat na to, jak jej řeší mimo Českou republiku. Většina problémů nebývá tak specifická, aby je jinde neměli, a „návrat činžáku“, o kterém jsem psal naposledy, také ne. Pokud někde na něco přišli, nemá smysl znovu vynalézat kolo.

V současném vydání internetového časopisu Works in Progress je zajímavý článek o řešení bytové krize v Izraeli. Izrael má poměrně velký přírůstek obyvatel (porodnost je tam výrazně vyšší než u nás), málo půdy a NIMBY problém velmi podobný jako všude jinde. Co má proti nám ještě navíc, je strach ze zemětřesení. Bytový fond postavený v 50. a 60. letech, kdy se do mladého státu narychlo nastěhovalo několik set tisíc lidí, vesměs nevyniká svojí technickou kvalitou. V případě vážného zemětřesení by se mohl změnit v hromadné hroby svých obyvatel.

Výše odkázaný článek popisuje dva programy, z nichž se dnes blíže podíváme na jeden, jménem TAMA 38.

TAMA 38 je program rekonstrukce budov, který se snaží vlastníky stávajících jednotek dostat na svoji stranu. Jak funguje?

  • Každé SVJ (resp. jeho izraelský ekvivalent) se kvalifikovanou většinou 67 procent může rozhodnout přestavět dům a dostavět k němu až 2,5 dalšího patra – dvě plná patra a jedno ustoupené.
  • Náklady rekonstrukce se hradí ze zisku z prodeje nových bytů, přičemž celá akce je daňově i papírově zvýhodněná, aby byla co nejjednodušší.
  • Je-li k tomu prostor, může dům expandovat i do šířky, např. přístavbou balkónů nebo výtahu.
  • Proti projektu se lze odvolat k soudu, ale jen z určitých zákonem definovaných důvodů (např. pochybná finanční situace stavební firmy vybrané k realizaci díla). V případě frivolních žalob, jejichž cílem je pouze zablokování změn nebo vydírání sousedů, může soud žalujícímu uložit náhradu finanční ztráty způsobené zdržením projektu.

Takto vypadají výsledky „před“ a „po“:

Foto: Amit Geron, zdroj: Works in Progress

Foto: Amit Geron, zdroj: Works in Progress

Foto: Amit Geron, zdroj: Works in Progress

Toto je velice chytrý systém a možná by se dal přenést i do našich velkých měst. Minimálně do jejich novějších částí, kam už nezasahuje památková ochrana.

V našem současném právu musí s přístavbou nových bytových jednotek souhlasit 100 procent vlastníků, protože se tím zmenšují jejich podíly na domě. Tím se takové projekty stávají fakticky nerealizovatelné, protože do nich může hodit vidle každý majitel garsonky ze 3. patra; minimálně se tím u posledních odpůrců projektu posiluje motivace vydírat své sousedy a chtít za svůj souhlas nějaké nepříliš férové výhody. Snížení kvóra na 2/3 by vedlo k lepší rovnováze zájmů.

(Možná by bylo potřeba speciální ustanovení pro domy, kde je aspoň jeden byt ve vlastnictví cizince, jež tam nemá trvalý pobyt. Chronický problém SVJ v takových domech je, že vzdálení majitelé přijíždějí jen sporadicky a o správu domu nejeví zájem, tím pádem není možno sehnat kvórum skoro na nic. To je ale obecnější problém a občanský zákoník by jej měl řešit plošněji.)

To, že se zisk z prodeje nově vzniklých jednotek může použít k rekonstrukci domu, dodává stávajícím majitelům motivaci k tomu, aby souhlasili: zvyšuje se kvalita jejich vlastního bydlení, přičemž faktickým investorem je někdo jiný a jim samotným nevzniká dluh. U nás jsme velcí experti přes zateplování budov zvenčí, ale málokdy se s tím „svezou“ i společné prostory vevnitř, které často i v luxusnějších čtvrtích měst (Praha-Vinohrady) vypadají překvapivě ošuntěle a někdy vysloveně smrdí, protože na jejich generálku prostě nejsou peníze.

V případě dostavby nových bytů by na ně peníze byly, a možná i na nějakou tu společnou zahrádku na ploché střeše atd.; takových možností je dneska hodně. Zkrátka, zde se zabíjejí dvě mouchy jednou ranou, a kromě vzniku nových bytů se zajišťuje i zkvalitnění stávající zástavby, které by se prostou výstavbou novostaveb o kus dál zajistit nedalo.

(Boční myšlenka: možná by stálo za to umožnit použití určité části vzniklého zisku i na rekonstrukce samotných bytů jednotlivých vlastníků, dejme tomu bytových jader a kuchyňských linek; ale jenom těch, kteří s projektem souhlasili. Zase motivace k tomu, nekverulovat zbůhdarma.)

Přístavby na existující zástavbě navíc obvykle nevyžadují zábory zelených ploch, což bylo něco, na co si kritici minulého článku stěžovali nejvíce. Jelikož se zde bydlí už desítky let, příroda si dávno zvykla, a také tu nejspíš nebude dělat problém žádná kontaminace půdy (což může být reálný problém při zástavbě některých průmyslových brownfieldů). Zároveň efektivně využívají už existující městskou infrastrukturu, a to jak inženýrské sítě, tak například hromadnou dopravu. Není potřeba kvůli nim pokládat nové trubky na odpad a prodlužovat tramvajové tratě, maximálně se musí přidat pár spojů.

Malá blesková ilustrační studie…

Tento výřez mapy Prahy obsahuje jednak vilkovou čtvrť (budiž, necháme vilky vilkami), jednak cca 20 bloků bytových domů, z nichž mnohé mají jen 3 nadzemní patra, a zejména: značná část z nich vypadá dost zchátrale.

Pohled na ulici V Olšinách

Toto je extrémně neefektivní využití pozemků nacházejících se doslova pár kroků od stanice metra Strašnická, ze které jste za pouhých 9 (!!) minut na Muzeu. Také sem jezdí několik tramvajových a autobusových linek a existuje zde vlastní obchodní infrastruktura (jen spočítejte všechny ty krámky v přízemí). Současná výška zdejší zástavby je pozůstatkem časů, kdy Praha neměla ani milion obyvatel a Strašnice byly její nejvzdálenější periferií, kde ještě ze dvorků kdákaly slepice.

Kdyby se v této oblasti dostavěly byty tak, aby průměrný dům narostl na 6-7 pater místo 3-4, vešlo by se sem odhadem tisíc lidí navíc, možná i více. Kvalita existující zástavby by šla hodně nahoru, místní podnikatelé by měli více zákazníků, a tramvaje a vlaky metra, které se tu už vyprazdňují, by jezdily o něco plnější (což přispívá k hospodárnosti provozu). Většina zdejších ulic je dost širokých na to, aby pár pater navíc nevedlo k nějakému zásadnímu zastínění v přízemí.

Jediná skutečná, měřitelná slabina? Parkování. Oblast, ve které se socialismus (služba zadarmo, jaj!) pere s feudalismem (příliš mnoho zájemců o místa zadarmo, tak rozdáme povolenky místním a přespolní ať si trhnou).

Dalo by se řešit tak, že by se k novým bytům nevázalo právo na kartičku rezidenta, takže jejich obyvatelé by nemohli parkovat přímo před domem v modré zóně, ale museli by si zajistit placené parkování někde opodál. Tím by zároveň ty nové byty trochu zlevnily (ne zase o moc, přece jen je to lukrativní oblast Prahy, tak dejme tomu o 5 procent; ale nepochybně je to omezení a na ceně by se projevilo) a nakoupili by si je lidé, kteří se neštítí jezdit prostředky MHD. Což při věčné zacpanosti pražských ulic může být jedině dobře.

Tak, a teď mi řekněte 1001 důvodů, proč to u nás nejde…

Hudební epilog

V Ostravě je Dubina sídliště. Srnku jsem tam nikdy neviděl, ale zajíců tam mezi paneláky běhá dost, někteří i za dne.

*************************************************************************************
ZAPOMENUTÉ PŘÍBĚHY 6
Šesté pokračování série Zapomenutých příběhů, dalších třináct kapitol na různá témata. Dozvíte se něco o padajících Kometách, válce s červy nebo o řešení životně důležité otázky „Kde probůh jsem?“. Jeden příběh za druhým je fascinujícím dílkem skládačky v obraze světa, ve kterém žijeme v blahoslavené nevědomosti. Kniha je jako vždy doprovázena rozsáhlou obrázkovou přílohou.
Zapomenuté příběhy 6 si můžete objednat na této adrese.
Všechny knihy autora lze získat ve zvýhodněném balíčku zde.