26.5.2024 | Svátek má Filip


PRÁVO: Vlastníci, soudy a Airbnb

19.4.2023

Stará právnická moudrost říká, že rozsudky rozlišujeme na tři typy – na dobré, špatné a ty z Brna. Tím se nechce říci, že by brněnští soudci byli nějací „exoti“, ale že zde sídlí nejvyšší soudní instance – Nejvyšší soud (NS), Nejvyšší správní soud a soud soudů Ústavní soud (ÚS) – a jejich rozsudkům a nálezům nutno věnovat mimořádnou pozornost.

A právě na jeden významný (pro některé kontroverzní) rozsudek NS z oblasti bytového práva si dovolíme nyní poukázat.

Mnozí znají úspěšný český film Vlastníci popisující trampoty z fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ). Členy SVJ jsou statisíce Čechů, Moravanů i Slezanů – včetně autora tohoto článku. A užijete si tam spoustu „legrace“.

NS nyní rozhodl, že SVJ v bytovém domě nemůže svými stanovami omezit pronájmy jednotlivých bytů, a to ani v případě, kdy slouží ke krátkodobému pronájmu a ubytování turistů. Například prostřednictvím populární služby Airbnb.

Bylo tu mj. judikováno, pakliže shromáždění společenství vlastníků určí prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato.

Leckteří čtenáři nadávají - Je vidět, jak jsou soudci (nejen) NS odříznuti od reality, snížení platů by je vrátilo na zem, a kdyby do rána na nimi probíhal Airbnb večírek, to by si užili…

Nicméně dovolím si zahrát na vyhlášeného belzebubova advokáta a rozsudku se do jisté míry zastat.

Jak známo, problémem Airbnb je mj. nadměrný hluk, špína, rušení nočního klidu, ničení společného majetku a další patálie plynoucí z chování strany některých (samozřejmě ne všech) krátkodobých turistů a turistek. Prostě jeden z majitelů bytů (ziskuchtivý Airbnb-ista) vykonává své vlastnické právo způsobem, který negativně ovlivňuje ostatní.

Při poskytování zmíněných Airbnb pronájmů a ubytovacích služeb často dochází k porušení stavebních, hygienických anebo daňových předpisů.

I když mít v bytovém domě Airbnb je často krajně nepříjemná věc, nutno dát za pravdu NS, že tuto záležitost nemožno řešit plošným omezením vlastnického práva všech. De facto se zde jedná o kolektivní vinu. Proto je rozsudek NS sice pro mnohé slušné vlastníky (i jejich nájemníky) nesympatický, ale je právně logický a posilující právní jistotu vlastníků nemovitých věcí.

Jednoduchá populistická řešení v demokratickém právu prostě neexistují.

Co ale dělat s darebáky?

Slušným nájemníkům nezbývá než opakovaně volat na nepřizpůsobivé noční hosty s visačkou Airbnb policii, která je nemůže nyní odbýt, jelikož k tomuto postupu a její maximální součinnosti vyzývá i judikatura. Taktéž je zde legitimně možno a vlastně i nutno důsledně upozorňovat příslušné správní orgány (hygiena, finanční úřad…). A rovněž nutno důsledně vymáhat soukromoprávní cestou všechny náhrady škod (včetně nemajetkových) po pronajímatelích bytů, realizujících Airbnb.

SVJ ve finále může legálně navrhnout nucený prodej jednotky toho vlastníka, který přes písemnou výstrahu své povinnosti porušuje způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků. Postup zmíněného nuceného prodeje bytu upravuje občanský zákoník.

Obecnější poznámka na závěr - pokud náš právní stát ústy nejvyšších soudců jasně a správně říká, že nemožno nadměrně brát právo do svých rukou, což vlastně byla a je šikanózní úprava stanov SVJ plošně zakazující Airbnb a podobné služby, pak současně nutno říci i pověstné B – že stát musí lidem poskytnout maximální pomoc a součinnost při uplatňování jejich práv.

(modifikovaně vyšlo v LN, 18.4.)

Autor je právní pedagog