Právní úprava přechodu nájmu bytu účinná od 31.3.2006 do 30.6.2006
Zákonem č. 107/2006 Sb. byl změněn občanský zákoník i v ustanovení § 706 o přechodu nájmu bytu. Přechod nájmu nedružstevních bytů je nyní upraven v § 706 odst. 1 a 2 ObčZ tak, že se zásadně změnilo postavení vnuků nájemce a spolužijících osob. Podle ust. § 706 ObčZ, účinného od 31.3.2006, jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci ((společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, zeď a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt (odst. 1).
Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemce netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li vnuky nájemce (odst. 2).
Podle § 706 odst. 1 se stávají nájemci děti, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, právo nájmu bytu tedy již nemůže podle tohoto zákonného ustanovení přejít na vnuka (vnučku) zemřelého nájemce bytu, čímž se tato nová právní úprava liší od dosavadní. Toto ustanovení však (s výjimkou vnuků nájemce) odpovídá dosavadní úpravě v § 706 odst. 1 větě prvé ObčZ, lze tedy použít výklad tohoto ustanovení tak, jak je shora uveden.
Složitější situace nastává v případě ust. § 706 odst. 2 ObčZ, které upravuje přechod nájmu bytu rozdílně pro vnuky nájemce a ty, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou společným ustanovením věty prvé, přechod nájmu bytu na vnuky nájemce podle věty druhé s vyloučením věty třetí, a přechod nájmu bytu na osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něj byly odkázány výživou, a byly přijaty do bytu nájemce až po sjednání nájemní smlouvy podle věty třetí.
Ustanovení § 706 odst. 1 věty první zásadně odpovídá dosavadní úpravě v ust. § 706 odst. 1 větě druhé s tím, že nová právní úprava zahrnula mezi tyto osoby i vnuky nájemce. U těchto osob a nyní i u vnuků, se vyžaduje, aby s nájemcem žily ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a zároveň neměly vlastní byt.
Tento právní režim však má pro vnuky výjimku, zakotvenou ve druhé větě. Jde-li o přechod nájmu bytu na vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo celá tři léta. Prakticky tomu tedy bude tak, že nedojde-li k dohodě mezi pronajímatelem a vnukem zemřelého nájemce, který se dovolává přechodu nájmu, popř. nebude-li přechod nájmu na vnuka zemřelého nájemce, který s nájemcem nežil po tři roky před jeho smrtí ve společné domácnosti, pronajímatelem uznán jiným způsobem, bude muset zhodnotit veškeré zjištěné okolnosti konkrétního případu na základě podané žaloby soud. Nelze vyloučit ani řízení o žalobě pronajímatele na vyklizení bytu, ani určovací žalobu nájemce, že nájem bytu na něj přešel ze zákona, resp. žalobu, že pronajímatel je povinen plnit veškeré povinnosti z existujícího nájmu bytu.
Dikce tohoto zákonného ustanovení však nasvědčuje úmyslu zákonodárce umožnit vnukům podání zvláštní určovací žaloby, že se stávají nájemci bytu bez dalšího, a naléhavý právní zájem podle § 80 písm.c) o.s.ř. se bude mít za prokázán přímo na základě ust. § 706 odst. 2 ObčZ. V tomto směru však není možné činit jakékoliv závěry, neboť pro délku trvání platnosti nové právní úpravy judikatura ještě není k dispozici. Pro vnuky rovněž neplatí rozlišení podle věty třetí cit.zák. ust., tj. zda byli přijati do bytu nájemce před či po sjednání nové nájemní smlouvy.
Podle § 706 odst. 2 věty třetí ObčZ se toto rozlišování vztahuje na osoby, uvedené v první větě, tj. na všechny ty, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, s výjimkou vnuků. Platí tedy, že pokud tyto osoby (s výjimkou vnuků) přišly k nájemci do bytu až po uzavření nájemní smlouvy, možnost přechodu nájmu bytu podle § 706 odst. 2 věty první se na ně nevztahuje. Jedinou výjimkou je situace, kdy se pronajímatel a nájemce písemně dohodli, že se na tyto osoby ustanovení § 706 odst. 2 věty prvé ObčZ vztahovat bude.
Je tedy na pronajímateli, aby tyto situace v souladu se svým zájmem s předstihem řešil přímo s nájemcem, buď při uzavírání nových nájemních smluv, nebo jakýchkoliv dalších písemných právních úkonů.Vzhledem k tomu, že se jedná o přechody nájmu bytu úmrtím nájemce (rozhodným dnem je den jeho smrti), k nimž dochází od 31.3.2006 dále, bude těchto případů přibývat, a případů řešených podle dosavadní právní úpravy ubývat.
Právní úprava přechodu nájmu bytu, účinná od 1. 7. 2006
1. Dnem 1.7.2006 nabyl účinnosti zákon č. 115/2006 Sb. o registrovaném partnerství a o změně některých souvisejících zákonů, který ve své části 6., § 45 odst. 8 rozšířil okruh osob, uvedených v § 706 odst. 1 větě první ObčZ tak, že za slova " jeho děti, vnuci" vložil slovo "partner". Jedná se o partnera v úzkém slova smyslu, partnera, vymezeného § 1 odst. 1,2 cit.zák. jako osobu, která uzavřela partnerství (tj. registrované partnerství) tj. trvalé společenství dvou osob stejného pohlaví vzniklé zákonem stanoveným způsobem. Podle § 706 odst. 1 se tedy stávají nájemci (společnými nájemci) jeho děti, partner, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Pokud by tedy k přechodu nájmu bytu mělo dojít po 30.6.2006, je třeba brát v úvahu i osoby, které po tomto datu s nájemcem uzavřely registrované partnerství.
2. Veškeré další podmínky, zákonem stanovené pro přechod nájmu bytu, tj. soužití ve společné domácnosti, vymezené extenzívním nebo restriktivním výkladem ust. § 115 ObčZ, doba soužití, či absence vlastního bytu, zůstávají nezměněny, včetně výkladu dle judikatury.
3. V každém jednotlivém zkoumaném případě přechodu nájmu bytu, pokud nedojde k dohodě mezi pronajímatelem a osobou, dovolávající se přechodu nájmu bytu, popř. nebude-li přechod nájmu pronajímatelem uznán jiným způsobem, bude třeba zkoumat veškeré zjištěné okolnosti konkrétního případu jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti tak, jak by je v rámci hodnocení důkazů zkoumal soud. Pouze na základě shora uvedeného výkladu několika ustanovení zákona nelze totiž v jednotlivých konkrétních případech učinit jednoznačný závěr o tom, zda nájem přešel, či nikoliv. Konečné slovo má pak v každém případě soud.
Seznam použité literatury a judikatury :
Jehlička/ Švestka / Škárová, a kol. Občanský zákoník. Komentář. 7. vydání. Praha : C.H. Beck, 2002, 1173 s.
Jehlička/ Švestka / Škárová, a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C.H. Beck, 2004, 1440 s.
R 34/1982, R 20/2001, R 21/2002
Rozsudek NS ČR ze dne 16.1.2001 sp.zn. 26 Cdo 1867/2000
Rozsudek NS ČR ze dne 26.7. 2001 sp.zn. 28 Cdo 1000/2001
Rozsudek NS ČR ze dne 20.2.2002 sp.zn. 26 Cdo 463/2002, SJ 23/2002
Rozsudek NS ČR ze dne 26.6.1997, sp.zn. 2 Cdon 393/96
Rozsudek NS ČR ze dne 30.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 883/96, SJ 13/1997
Rozsudek NS ČR ze dne 16.5.2000 sp.zn. 26 Cdo 349/99
Rozsudek NS ČR ze dne 29.10.1998, sp.zn. 26 Cdo 1961/98, SJ 10/99
Rozsudek NS ČR ze dne 18.9.1997, sp.zn. 2 Cdon 1447/97, SJ č. 12/1998 - příloha
Rozsudek NS ČR ze dne 30.7.1998 sp.zn. 3 Cdon 86/96, SJ 21/1998
Usnesení NS ČR ze dne 26.6.1997 sp.zn. 2 Cdon 862/96, SJ 7/1997
Rozsudek NS ČR ze dne 15.1.2003 sp.zn. 26 Cdo 619/2002
Rozsudek ze dne 24.7.2002, sp.zn. 26 Cdo 396/2001
Minulý díl najdete zde... http://neviditelnypes.lidovky.cz/rozhlednik-prechod-najmu-bytu-1-dmv-/p_zviretnik.asp?c=A080129_155810_p_zviretnik_dru