ROZHLEDNÍK: Přechod nájmu bytu (1)

30.1.2008

Nejde jen o byty obecní, či městské, jde i o byty soukromých majitelů, jednotlivců i firem, jde o pronajímané bytové jednotky vlastníků, odděleně pronajímané byty v rodinných domcích, i o byty v družstevních domech, které družstvo chce a může pronajmout někomu jinému, než členu družstva.

Takže máme byt, k bytu máme nájemní smlouvu, sepsanou s konkrétním člověkem, ale nikdo není nesmrtelný, a co se stane, když nájemce zemře ? Člověk by na první pohled předpokládal, že nájem připadne dědici nebo dědicům - ale ono tomu tak není, to by bylo příliš jednoduché. Pojďte se se mnou ponořit do složité právní úpravy, která však mnohé otázky ponechává bez řešení; seznámit se s různými výklady téhož ustanovení a protichůdnými judikáty soudů různých stupňů, a uvidíte, jak daleká je zde cesta k tomu, aby byl zákon skutečným vůdcem občanů.

Co se tedy stane s nájemním bytem, když jeho nájemce zemře ? Odpovědi nalezneme v zákoně č. 40/1964 Sb.,občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně v § 706 až § 709.

Právo nájmu

Právo nájmu je právem, přecházejícím na právní nástupce ze zákona nezávisle na dědění (jedná se o zvláštní právní nástupnictví, nikoliv dědění), a to vždy dnem smrti zůstavitele. Okruh právních nástupců, kterým toto právo ze zákona svědčí, není totožný s okruhem dědiců. Přechod nájmu bytu podle § 706 odst. 1 ObčZ je právním nástupnictvím svého druhu. Za splnění tam uvedených podmínek právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, nýbrž dochází ke změně v jednom z jeho subjektů; namísto dosavadního nájemce vstupuje do nájemního vztahu (jakožto souhrnu určitých práv a povinností) jiná osoba, tímto ustanovením určená ((rozh. NS CR pod sp.zn. 2 Cdon 862/96, SJ 7/1997, s. 145). Právní úprava je poměrně kusá, tj. § 706 odst. 1, § 707 odst. 1,3 a § 708 Občanského zákoníka (dále jen ObčZ), a podle data úmrtí zůstavitele lze rozlišit právní režim do 31. 12. 1994, do 30. 3. 2006 a do 30. 6. 2006 a od 1. 7. 2006.

I. Právní úprava přechodu nájmu bytu účinná od 1. 1. 1995 do 30. 3. 2006

V ust. § 706 odst.1 ObčZ zůstává nadále upraven přechod nájmu nedružstevních bytů. Výpočet osob uvedený v zákoně je taxativní. Podle § 706 odst. 1 věty prvé jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, vnuci, rodiče, sourozenci, zeť a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt, podle § 706 odst. 1 věty druhé pak ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti aspoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt.

U přechodu nájmu, k němuž by mělo dojít po 1.1.1995, zákon tedy začal výslovně vyžadovat, aby všechny výše uvedené osoby, které uplatňují právo z přechodu nájmu, prokázaly, že obě podmínky pro přechod nájmu skutečně splnily. Jinak řečeno, zákon nyní výslovně zdůrazňuje (slovem "prokáží"), že důkazní povinnost a důkazní břemeno spočívají v obou směrech v případném sporu na výše uvedených osobách. Důkazní břemeno ohledně skutečností rozhodných pro přechod práva nájmu bytu ve smyslu ust. § 706 odst. 1 ObčZ tíží ve sporu toho z účastníků, který tyto skutečnosti tvrdí, tak tomu ale bylo i před novelizací uvedeného ustanovení provedenou zákonem č. 267/1994 Sb., jen to bylo upraveno jiným právním předpisem.

1. Smrt nájemce (uživatele) bytu

Smrtí nájemce bytu (nejde-li o případ úmrtí jednoho z manželů podle § 707 odst. 1 ObčZ) zaniká právo nájmu bytu jenom tehdy, když nepřechází na jiné osoby (vyjmenované v § 706 odst. 1 ObčZ); ustanovení § 706 odst. 1 ObčZ v tomto směru rozlišuje dvě kategorie osob. Do první řadí děti nájemce, jeho vnuky, rodiče, sourozence, zetě a snachu, na něž nájem přechází, jestliže s nájemcem žily v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt. Do druhé kategorie patří osoby, které nemusí být s nájemcem v příbuzenském vztahu, ale buď pečovaly o společnou domácnost nájemce, nebo na něj byly odkázány výživou; nájem na ně přejde za předpokladu, že s nájemcem žily nejméně po dobu tří let před jeho smrtí ve společné domácnosti a rovněž nemají vlastní byt.

Osoby uvedené jak v prvé, tak ve druhé větě § 706 odst. 1 nevstupují do závazků nájemce vzniklých přede dnem jeho smrti, ani do případných práv - nároků nájemce, vzniklých před jeho smrtí. Případné nedoplatky nájemného či povinnosti k náhradě škody jsou tedy povinni uhradit dědici nájemce podle režimu § 470 ObčZ. Stejně tak nemají osoby, na něž nájem přechází, nárok na slevu z nájemného, na kterou vznikl nájemci nárok před přechodem nájmu.

U první skupiny osob uvedených v ust. § 706 odst. 1 ObčZ, kam patří nejbližší příbuzní nájemce bytu a kterou nelze rozšiřovat, bude podmínka společné domácnosti splněna, jestliže tyto osoby s nájemcem v jednom bytě bydlely jako příslušníci jeho domácnosti. Pojem společné domácnosti u těchto osob vykládá právní praxe volněji než při výkladu tohoto pojmu podle § 115 ObčZ, tj. nevyžaduje, aby tyto osoby společně uhrazovaly náklady na své potřeby. Kdyby tomu tak totiž mělo být, nájemní právo by nemohlo např. přejít na ženaté nebo vdané děti nájemce, které s ním sice žily v jednom bytě, ale jejichž rodiny vytvářely jinak samostatná spotřební společenství. U osob uvedených ve větě druhé vykládá právní praxe pojem společné domácnosti přísněji, tj. stejně jako v případě ust. § 115 ObčZ. Zde musí jít o spotřební společenství trvalé povahy ve vlastním smyslu; důsledně však nadále platí, že v obou případech musí jít o trvalé společné soužití v bytě nájemce.

Doba, po kterou se nejbližší příbuzní nájemce bytu (§ 706 odst. 1 věta prvá ObčZ) musí nacházet ve společné domácnosti, není stanovena. Musí být ale tak dlouhá, aby se zřetelem k dalším rozhodným okolnostem konkrétního případu bylo možno učinit závěr, že mělo jít o spolužití v jednom bytě, a tedy o příslušnost (trvalé povahy) ke společné domácnosti zemřelého nájemce bytu ke dni jeho úmrtí. V případě nezletilého dítěte je ke splnění zákonných podmínek třeba, aby dítě bydlelo s nájemcem bytu jako příslušník jeho domácnosti se souhlasem svých zákonných zástupců nebo na základě rozhodnutí příslušného orgánu (např. rozhodnutí soudu o svěření dítěte do péče třetí osoby). Doba tří let, která musí uplynout mezi založením společné domácnosti a smrtí nájemce, aby byla splněna další podmínka přechodu práva nájmu bytu u osob uvedených v ust. § 706 odst. 1 věta druhá ObčZ, je v soudním řízení ověřována všemi dostupnými důkazními prostředky, zejména výslechy účastníků, svědků, listinami, lékařskou dokumentací, výkazy plateb nájemného a služeb apod. V úvahu soudy berou i údaje evidence obyvatelstva o hlášení k trvalému pobytu, ale vycházejí z toho, že tyto údaje mají jen evidenční charakter a je třeba je hodnotit jako každý jiný důkaz, a ve vzájemné souvislosti s ostatními provedenými důkazy.

Ustanovení § 706 odst. 1 ObčZ o přechodu nájmu bytu nelze ani analogicky použít v případě smrti osoby, jejíž nájemní poměr k bytu skončil, a která měla právo v bytě bydlet v období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu. K přechodu nájmu nemůže dojít tehdy, bylo-li nájemci bytu právo nájmu přes smrtí pravomocně zrušeno soudem, nebo zaniklo-li jinými způsoby. Nájem nepřechází ani tehdy, jestliže uživatel bytu byt užíval z jiného právního důvodu, než na základě práva nájmu bytu. K přechodu práva nájmu nemůže dojít ani v případech, když zemřel nájemce služebního bytu (§ 709 ObčZ). Osoby uvedené v § 706 odst. 1 okamžikem smrti takového nájemce ztrácejí odvozený titul užívání bytu, a vzniká jim pouze právo na bydlení, a to do té doby, než jim bude zajištěna bytová náhrada (§ 713 ObčZ).

2. Společná domácnost

Trvalé spolužití jiné osoby s nájemcem bytu musí být uskutečňováno v bytě nájemce, nestačí proto, aby tyto osoby nájemce občas navštěvovaly, poskytovaly mu přechodnou nebo příležitostnou výpomoc v domácnosti anebo aby byly v bytě nájemce pouze formálně hlášeny k trvalému pobytu. Pokud účastníci jsou manželé, jejich manželství trvá a manželé se podílejí na úhradě společných potřeb a žijí tedy v trvalém spotřebním společenství, založení další společné domácnosti jedním z manželů v jiném spotřebním společenství se (zemřelým) nájemcem bytu není možné z hlediska ust. § 115 ObčZ. Pojem " společná domácnost" se vykládá ve smyslu ust. § 115 ObčZ, podle něhož společnou domácnost vedou ti, kteří spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Soužití se považuje právem za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti, které svědčí o úmyslu vést takové společenství trvale, nikoliv jen na přechodnou dobu. Společné uhrazování nákladů na životní potřeby lze charakterizovat jako hospodářské soužití, při němž osoby společně hospodaří se svými příjmy, nejsou přesně oddělovány finanční prostředky a nerozlišuje se, které věci v domácnosti smějí tyto osoby užívat.

U osob,uvedených v § 706 odst. 1 větě první ObčZ se k přechodu práva nájmu bytu nevyžaduje, aby společná domácnost vedená s nájemcem bytu měla charakter spotřebního společenství (jako shora), i zde je však třeba, aby jejich soužití v bytě s nájemcem mělo charakter trvalosti; soužití se považuje za trvalé, jestliže tu jsou objektivně zjistitelné okolnosti svědčící o souhlasném úmyslu nájemce bytu a osoby s ním v jeho bytě žijící žít v trvalém životním společenství. Závěru, že byla naplněna podmínka existence společného soužití ve společné domácnosti mezi nájemcem a osobou uvedenou v § 706 odst. 1 věta prvá ObčZ, není na překážku skutečnost, že nájemce zemřel v nemocnici nebo v jiném léčebném zařízení po předcházející hospitalizaci; toto soužití však muselo vzniknout ještě před hospitalizací.

U osob, uvedených v ust. § 706 odst. 1 věta druhá ObčZ se vyžaduje ještě navíc buď péče o společnou domácnost, nebo odkázanost výživou na nájemce bytu (vedle soužití s nájemcem bytu ve společné domácnosti v témže bytě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí). Nelze ztotožňovat pojem péče o společnou domácnost v těchto případech s pojmem spolužití ve společné domácnosti. K uznání přechodu práva nájmu bytu na uvedené osoby je třeba vyžadovat u nich zpravidla aktivní výkon některých domácích prací, zabezpečování chodu domácnosti zemřelého nájemce bytu v dalších směrech, starost o osobní potřeby nájemce, jeho ošetřování v nemoci, vaření, praní apod. Pokud jde o odkázanost výživou na nájemce, může být jak faktická, tak i opírající se o právní nárok.

Pro posouzení toho, zda jsou splněny podmínky uvedené v ust. § 706 odst. 1 věta druhá ObčZ pro přechod nájmu bytu, je rozhodující stav v době, kdy zemřel nájemce bytu. V případech, v nichž po dočasnou dobu nemohla osoba, na niž mělo právo nájmu přejít, pobývat v bytě z vážných důvodů (nemoc, léčebný pobyt, studium, výkon zaměstnání dočasně mimo bydliště), je třeba vycházet z toho, že nelze dopustit, aby se z uvedených důvodů změnilo právní postavení těchto osob a aby ztratily možnost stát se nájemci bytu po smrti původního nájemce.

3. Podmínka absence vlastního bytu

Další podmínkou přechodu nájmu je, že osoby zmíněné jak ve větě prvé, tak ve větě druhé, nemají vlastní byt. To znamená, že jim nesvědčí ani výlučné, ani společné odvozené právo k bytu (nájem, společný nájem, právo vlastnické, právo z věcného břemene, právo založené inominátní smlouvou podle § 51 apod.). Slovy "mít vlastní byt" zákon postihuje nejen právo bydlení, jehož titulem je vlastnictví bytu (nemovitosti), nýbrž všechny právní důvody, od nichž se odvíjí takové právo na bydlení, jež svým charakterem slouží k trvalému uspokojování bytové potřeby. Spoluvlastník domu, který má právní možnost užívat byt v tomto domě, má vlastní byt. Právo doživotního bydlení, sjednané ve prospěch dárců v souvislosti s darováním nemovitosti, vylučuje splnění podmínky nedostatku vlastního bytu, určené v § 706 odst. 1 ObčZ. Mít vlastní byt ve smyslu ust. § 706 odst. 1 znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoli jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet; je nerozhodné, zda oprávněná osoba ze subjektivních důvodů takovýto právní titul nerealizuje. Způsobilost založit trvalé bydlení je dána objektivními znaky tohoto právního titulu, nikoliv subjektivní vůlí toho, komu svědčí. Podmínka přechodu práva nájmu podle § 706 odst. 1 ObčZ, spočívající v tom, že osoba zde uvedená nemá vlastní byt, musí být splněna ke dni smrti nájemce; nepostačí, že se tak stane později. Jestliže osoba uvedená v § 706 odst. 1 ObčZ je v den smrti nájemce nositelem takového titulu (vlastnického, nájemního, apod.), není podstatné, že bydlení na jeho základě zamýšlí v budoucnu ukončit. Závěru, že k přechodu nájmu nedojde, nepřekáží ani okolnost, že vlastní byt této osoby je situován v cizině.

4. Přechod nájmu bytu a dobré mravy

V případě "vlastního bytu" je způsobilost založit trvalé bydlení je dána objektivními znaky právního titulu zakládajícího právo na bydlení trvalé povahy, nikoli subjektivní vůlí toho, komu svědčí. O vlastní byt tedy jde tehdy, jde-li o právní titul k bydlení, objektivně způsobilý uspokojit bytovou potřebu; je nerozhodné, zda oprávněná osoba ze subjektivních důvodů takovýto právní titul nerealizuje. Otázku existence vlastního bytu nelze vykládat v závislosti na skutečně dané objektivní možnosti realizace uspokojení bytové potřeby, a nelze dovodit, že by přechod nájmu bytu byl vázán na realizovatelnost právního titulu k bydlení.

Nejsou-li splněny zákonné podmínky právního nástupnictví, stanovené v ust. § 706 odst. 1 ObčZ, nelze jejich nedostatek eliminovat poukazem na to, zda osoba, na niž by mělo právo nájmu přejít, může svůj právní titul k bydlení realizovat či nikoliv, tedy že pro posouzení otázky, zda tato osoba má "vlastní byt" jsou rozhodné subjektivní okolnosti na její straně. Uvedené okolnosti mohou být sice právně významné, avšak toliko pro posouzení, zda výkon vlastnického práva (práva domáhat se vyklizení osoby, na niž nepřešlo právo nájmu bytu a která jej užívá bez právního důvodu) neodporuje dobrým mravům dle § 3 odst. 1 ObčZ. Subjektivní okolnosti na straně osoby, na niž by mělo právo nájmu přejít, nemají žádný vliv na splnění zákonných podmínek přechodu nájmu bytu.

Týká se to i těch okolností, které v případě výpovědi z nájmu bytu mohou určitou roli hrát (byt svou velikostí a vybavením není uzpůsoben k ubytování manželů, nájemce pracuje v jiném místě než jeho rodina a je vyloučeno jeho každodenní dojíždění, je vyloučeno přestěhování do místa pracoviště, dlouhodobé služební cesty, výkon práce mimo bydliště, zdravotní či rekreační důvody), avšak na přechod nájmu bytu vliv nemají.

Pro posouzení, zda výkon práva na vyklizení bytu je či není v rozporu s dobrými mravy, není rozhodné, nakolik se doba trvání společného soužití vyklizované osoby s nájemcem bytu blíží lhůtě požadované zákonem pro přechod práva nájmu. Otázkou, zda výkon práva je v rozporu s dobrými mravy, se soud zabývá až poté, co je prokázána existence práva. Obecně lze říci, že žadatel buď splnil všechny podmínky uvedené v § 706 odst. 1 ObčZ, a stal se nositelem práva, jež po dobu svého trvání vyklizení vylučuje, nebo se tak nestalo, a právo nájmu bytu na něj nepřešlo. Ani prostřednictvím § 3 odst. 1 ObčZ totiž nelze eliminovat podmínku stanovenou zákonem pro přechod nájmu.

Závěr, že žalobci přísluší právo na vyklizení bytu (právo na ochranu vlastnického práva podle § 126 odst. 1 ObčZ) je tedy možný jen na základě závěru, že k přechodu práva nájmu nedošlo. Výkon tohoto práva na vyklizení bytu ale musí být jednak uplatněn v zákonném rámci, a jednak nesmí být v rozporu s dobrými mravy, tj. nesmí se jednat o šikanosní výkon práva. Použití ust. § 3 odst. 1 ObčZ nelze předem vyloučit na základě úvahy, že takový výkon práva, který odpovídá zákonu, je vždy v souladu s dobrými mravy. Řešení této otázky je předmětem výlučné rozhodovací pravomoci soudu.

5. Přechod nájmu po smrti jednoho z manželů - §707

Zatímco v případě § 706 jde o přechod práva, v případě § 707 odst. 1 ObčZ jde o rozšíření práva subjektu, jemuž odpadne omezení právem další osoby. V případě současné smrti obou manželů jde o případ upravený v § 706. Zemře-li jen jeden z manželů, je vyloučen přechod práva též na společné dítě manželů. Rovněž přechod nájmu podle § 707 je vyloučen u bytů služebních, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení. Pokud zemře jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce. Žijícímu spolunájemci (spolunájemcům) se rozšíří rozsah práva k bytu (§ 700 ObčZ).

6. § 708 - trvalé opuštění společné domácnosti

Stejné právní důsledky jako smrt nájemce bytu má trvalé opuštění společné domácnosti nájemcem bytu (§ 708 ObčZ). Trvalé opuštění společné domácnosti posuzují soudy podle okolností konkrétního případu, přičemž pouhé opuštění bytu (odstěhování věcí, popř. i odhlášení se z trvalého pobytu) nestačí bez dalšího pro závěr, že jde o trvalé opuštění společné domácnosti. Trvalé opuštění společné domácnosti lze obecně vymezit jako jednání vedené s úmyslem domácnost zrušit a již neobnovit. Ve vztahu mezi manžely jde o takové jednání, kdy za trvání manželství jeden z manželů byt opustí, přičemž lze dovodit, že tak učinil s úmyslem se již nevrátit a neobnovit manželské soužití. Vůle nájemce bytu trvale opustit společnou domácnost nemusí být realizována v jeden časový okamžik; není vyloučeno, aby nájemce tuto svoji vůli projevil postupně, v průběhu určitého časového období.

Následovat bude druhý díl zahrnující právní úpravy od března do červně 2006 a od července 2006 do současnosti - pozn. red.

Seznam použité literatury a judikatury :

Jehlička/ Švestka / Škárová, a kol. Občanský zákoník. Komentář. 7. vydání. Praha : C.H. Beck, 2002, 1173 s.

Jehlička/ Švestka / Škárová, a kol. Občanský zákoník. Komentář. 9. vydání. Praha : C.H. Beck, 2004, 1440 s.

R 34/1982, R 20/2001, R 21/2002

Rozsudek NS ČR ze dne 16.1.2001 sp.zn. 26 Cdo 1867/2000

Rozsudek NS ČR ze dne 26.7. 2001 sp.zn. 28 Cdo 1000/2001

Rozsudek NS ČR ze dne 20.2.2002 sp.zn. 26 Cdo 463/2002, SJ 23/2002

Rozsudek NS ČR ze dne 26.6.1997, sp.zn. 2 Cdon 393/96

Rozsudek NS ČR ze dne 30.10.1997, sp.zn. 2 Cdon 883/96, SJ 13/1997

Rozsudek NS ČR ze dne 16.5.2000 sp.zn. 26 Cdo 349/99

Rozsudek NS ČR ze dne 29.10.1998, sp.zn. 26 Cdo 1961/98, SJ 10/99