Diváci se nad filmem Vlastníci od Jiřího Havelky dobře baví. Ale v praxi to zase tak velká zábava není. Ve vládním prohlášení je uvedeno, že „vláda bude usilovat o modernizaci právní úpravy pro činnost společenství vlastníků bytů a bytová družstva s ohledem na garanci vlastnických práv jejich uživatelů“.

Je jistě povzbudivé, že si vláda uvědomuje potřebu nejen ekonomických opatření k řešení bytové krize, ale i potřebu úprav platného práva. Zda si však uvědomujeme rozsah potřebných úprav, si zdaleka nejsem jist.

Realizace vlastnických práv různých vlastníků nemovitostí musí mít přirozeně různý obsah. Je přece rozdíl mezi vlastníkem domku uprostřed lesa, který svá práva může vykládat a realizovat velmi masivně, a vlastníkem bytové jednotky ve třetím patře domu, v němž se nachází třeba šedesát takových bytových jednotek jiných vlastníků. Zákon by měl vlastnická práva všech hájit stejnou měrou. Ale zatím tak, podle mého názoru, v potřebné míře nečiní.

Naše právní úprava má od počátku zásadní problém. Přesto, že vlastník bytové jednotky je současně spoluvlastníkem společných částí, může každý jednotlivý vlastník své vlastnictví převádět na kohokoliv zcela volně bez vědom í, nebo dokonce souhlasu ostatních vlastníků a spoluvlastníků.

Zde je ovšem zásah do práv ostatních zcela zřetelný, neboť spoluvlastníkem se může snadno stát i ten, kdo své povinnosti plynoucí z vlastnictví bytu plnit nebude a tuto povinnost (platit např. náklady na provoz domu) „přenechává“ ostatním. Jde o obecně známý problém, v důsledku čehož se řada společenství pokouší řešit v podstatě neřešitelné problémy.

A ochrana ostatních před takovým chováním prakticky neexistuje. Ustanovení § 1184 občanského zákoníku, které umožnuje, aby soud takovému vlastníkovi vlastnictví zrušil, je zcela neúčinné a v praxi nepoužívané. I to je třeba zásadně změnit.

Nejinak je tomu v bytovém družstevnictví, které nyní zažívá jistou renesanci. Paragraf 736 zákona o obchodních společnostech a bytových družstvech stanoví, že družstevní podíl, a tedy právo na užívání družstevního byt u, může vlastník tohoto podílu převádět v podstatě na kohokoli, rovněž bez vědomí nebo souhlasu ostatních družstevníků.

Ochrana jeho vlastnického práva k družstevnímu podílu je tedy téměř absolutní. Ale co práva ostatních? Je-li bytové družstvo založeno na myšlence společného uspokojování bytových potřeb, neměl by pak družstevník mít jisté právo podílet se na rozhodování, s kým bude tyto potřeby sdílet?

Skutečná ochrana vlastnictví všech, a ne jen některých, je v podstatě jednoduchá, ale vyžadovala by zásadní změnu v přístupu k řešení tohoto problému. Prodávající vlastník bytu nebo družstevního podílu by nesměl být samozřejmě nijak poškozen nebo zásadně omezován, ale nic nebrání tomu, aby zákon stanovil povinnost, že chce-li jej prodat, musí jej nejprve nabídnout družstvu nebo společenství vlastníků, samozřejmě za stejných i cenových, podmínek, jako by prodával komukoliv jinému. Aby i ostatní spoluvlastníci mohli rozhodnout o tom, s kým chtějí své spoluvlastnictví realizovat.

Potřebujeme totiž garantovat práva i těch, kteří chtějí dobře bydlet, nejen těch, kteří chtějí dobře prodávat…

Právo, 3.2.2022

Převzato z blogu autora s jeho souhlasem

Autor je ombudsman