6.12.2022 | Svátek má Mikuláš


SPOLEČNOST: Deregulace, nebo další deformace?

1.12.2005

Srdce nejednoho milovníka ústavního pořádku jistě zaplesalo při četbě včerejších novinových titulků – „ČSSD podpořila deregulaci nájmů podle lidovců“ či „Sociální demokracie kývla na deregulaci nájmů“ a blíží se tak pád jednoho z posledních anachronismů naší ekonomiky. Realita je bohužel jiná a i v případě schválení návrhu zákona parlamentem ČR je skutečná deregulace v nedohlednu.

Deregulace totiž ve skutečnosti znamená „Rušení zákonných norem a předpisů, kterými vláda omezovala volné působení tržních mechanismů. Jedná se obvykle o oblast služeb nebo ceny energií či nájemného“ (1). Tomuto znění se prezentovaný návrh bohužel neblíží ani vzdáleně.

Cílový stav po deregulaci, tedy roční výše nájemného maximálně 5% (resp. 4,8% v Praze) z tržní ceny nemovitosti, je sám o sobě regulací, dal by se však považovat za dobrý výchozí krok, pokud by byl provázen změnami občanského zákoníku a stanovením jasného data, kdy se deregulace stane skutečností a výše nájemného bude výhradně věcí dohody mezi nájemníkem a nájemcem. Ani jedna z těchto podmínek ale není splněna. V návrhu se sice objevují i změny v občanském zákoníku, bohužel ale pouze mění princip „byt neužívám, majiteli, prokaž mi to u soudu“ na jen o něco milosrdnější „byt neužívám a prokáži to majiteli u soudu“. Výpočet nájemného z tržní ceny nemovitosti je obvyklou metodou používanou téměř všemi vlastníky nemovitostí ve světě. Umožňuje majiteli jednak nastavit úroveň nájmu tak, aby byl konkurenceschopný vůči splátkám hypotéky za shodný byt pořízený na volném trhu, a dále je to jednoznačný parametr návratnosti kapitálu. Běžná míra výnosnosti se v každém podnikání pohybuje minimálně kolem 10%, u bytů o něco níže, pokud se však blíží pěti a méně procentům, ztrácí podnikání smysl, protože je výhodnější a bezpečnější vložit prostředky například do dluhopisů, fondů či úplně jiných podnikatelských aktivit.

Při bližším studiu návrhu je navíc patrný zcela evidentní rozpor mezi slovy a skutky. Pokud by v roce 2010 mělo v Praze nájemné činit 4,8% z tržní ceny nemovitosti, znamenalo by to, při současné průměrné tržní ceně bytu 30.000 - 40.000,- Kč za metr čtvereční (s výjimkou luxusních lokalit, kde jsou ceny vyšší), výši měsíčního nájemného 120 – 160,- Kč/m2. Nájem by tak měl růst ze současného (cca 30 Kč/m2 v Praze) zhruba o 100-150% z výchozího základu ročně. V návrhu se ovšem objevuje maximální roční nárůst o 25% v závislosti na lokalitě bytu a cílová maximální výše nájemného v Praze 90 Kč/m2.

Tento rozpor má jediné možné logické vysvětlení – „tržní“ cena bytu, ze které se bude vypočítávat nájemné, bude stanovena vládou a bude mít se skutečnou situací na trhu jen pramálo společného. Při výše uvedeném cílovém nájemném a navrhovaném principu stanovení nájmu po deregulaci procentem z tržní ceny bytu nám totiž vláda tvrdí, že tržní cena bytu v Praze bude v roce 2010 maximálně 22.500,- Kč/m2. No, nekupte to!

1) [Zdroj: H. Fialová; Malý ekonomický výkladový slovník (ISBN 80-902514-3-9)]

Aleš Zethner