Ten kdo sleduje vývoj nájemního bydlení v posledních letech vidí, že ačkoliv by bylo možno původně očekávat, že se v čase bude situace alespoň částečně zlepšovat, že se bude řešení alespoň přibližovat, opak je pravdou a situace je v posledních letech horší, protože již od roku 2003 je tzv. „regulované“ nájemné zmrazené a u těch, kteří tento nájem platí, vzniká pohodlný návyk na snižující se reálný nájem (protože cenová hladina samozřejmě zmrazená není.)
Sleduji diskusi o deregulaci nájmů (tedy ceny za užívání nájemních bytů) a liberalizaci nabídky a poptávky na tomto trhu už delší dobu. Nejsem spokojen s tím, kam se stáčí velká část veřejné diskuse na toto téma, považuji tedy za vhodné toto téma rozdělit na výše zmíněné čtyři koše problémů. Ten, kdo chce skutečně přispět ke zlepšení stávající neúnosné situace na trhu nájemních bytů, by měl podle mého názoru podpořit příslušné změny v následujících čtyřech oblastech, kdy nedostatek v každé z těchto oblastí vede k pokračování stávajícího stavu a prohlubování ekonomické nerovnováhy v důsledku zmrazené ceny.
Dimenze politická
Žijeme v politickém systému poměrného zastoupení. Změny zákonů jsou tedy podmíněny nalezením politického konsensu vždy mezi alespoň dvěmi parlamentními politickými stranami. Bydlení je obecně vždy jednou z nejzákladnějších lidských potřeb, diskuse na toto téma tedy bude vždy velmi vyhraněná a zastánci různých přístupů k uspokojování této potřeby tak budou vždy svádět velmi ostrý politický a ideologický boj. Spor je veden primárně o to, kdo má nést odpovědnost za způsob uspokojení této potřeby, nikoliv o to, zda má být potřeba bydlení vůbec uspokojována, tedy zda vůbec mají lidé bydlet. Na toto téma umí bohužel dnešní čeká (postkomunistická i komunistická) levice rozehrát skutečný srdceryvný koncert, ve kterém se nám snaží namluvit, že každá zásadnější změna současného stavu vyžene „trpící babičky“ na ulici, pod mosty či pod hranici chudoby. Nedávná demonstrace, kterou organizoval Komunistický svaz mládeže (řekli byste ještě před pár lety, že taková nehoráznost bude u nás vůbec možná?) tuto vyděračskou kartu rozehrávala v tradici nejlepších marxistických demagogů. Na téma „odchod státu“ z nájemního smluvního vztahu u nájemních bytů by tedy měla být nalezena explicitní politická shoda, spoléhání se na náhodné prohlasování tohoto zákona již opakovaně selhalo, a ani v budoucnosti se na zázraky tohoto typu spoléhat nebude moci.
Dimenze ekonomická
Obecně lze říct, že dnešní cena za používání najmuté věci (nájemního bytu), čili nájem dnes trh nevyčisťuje. Existuje relativně silná ekonomická nerovnováha, kdy dnešní ceny zmrazených regulovaných nájmů neplní tu nejzákladnější ekonomickou roli, tedy alokační funkci, neboť nevyjadřují relativní vzácnost daného statku (zde nájemního bytu.) Ony totiž ceny regulované skutečně říkají jen málo, neboť k jejich získání je zapotřebí nejprve překonat bariéru vstupu, čili bariéru vstupu na trh regulovanými nájemními byty. Touto bariérou (patrně ji nebude možno zahrnout pod tzv. vyhledávací náklady) je takzvané odstupné, čili velmi vysoký finanční náklad, který je dnes nutno vynaložit, aby zájemce získal na své jméno „dekret“, čili nájemní smlouvu k užívání bytu za státem regulovaný a dnes již více než dva roky zmrazený nájem.
Problém je totiž v tom, že existuje velká část neuspokojené poptávky, protože velká část poptávajících nemá na trh nájemními byty přístup, protože nedisponuje dostatečně velkou částkou (odstupným), která by jim umožnila být nájemcem bytu s nízkým regulovaným nájmem. Tito lidé mají sice často podstatně vyšší „reservation price“, čili maximální cenu nájmu, kterou by byli ochotni a schopni zaplatit, ale přílišná výše odstupného nebo administrativně-právní bariéry dané dnešním stavem občanského zákoníku vstupu na tento trh brání.
Dimenze právní
Každá nájemní smlouva je dvoustranným právním aktem sjednávaným podle občanského zákoníku mezi pronajímatelem bytu a nájemcem bytu. Nedostatek prostředků na odstupné z předchozího odstavce vede k tomu, že se ti, kteří se díky bariérám vstupu na trh nájemními byty na tento trh nedostanou, ucházejí se o byt na trhu substitutů, čili na trhu podnájmů, a nikoliv nájmů. Jak občanský zákoník, tak konstrukce a výše ceny za užívání najatého bytu činí mezi nájmem a podnájmem jednoznačný rozdíl. Jde o dva trhy, na nichž se obchoduje s komoditami, které z pohledu poptávajícího jsou substitučními statky (nájemní byt a podnájemní byt.)
Silnou právní dimenzi mají ale zejména dvě lapálie související s dnešním stavem regulovaných nájemních bytů:
1. V původních nájemních smlouvách, takzvaných „dekretech,“ mají smluvní strany (dnes obvykle obec a nájemce) velmi výrazně zakomponovánu nevypočitatelnou stranu třetí, a tou je stát. Ten vydává předpisy a pravidla pro změnu (a původně i pro určování) výše nájmu za nájemní byt. Smluvní strany se tedy ve velkém množství těchto dekretů vzdaly části své smluvní suverenity upravit všechny náležitosti smluvního vztahu, a část jich ponechaly na třetím subjektu. Ten vydával (obvykle každoročně) až do roku 2002 svá rozhodnutí, podle nichž byl nájem upravován. Bez rozhodnutí této třetí strany je prakticky vyloučeno, aby se smluvní strany dohodly na zvýšení nájmu, nic takového nájemní dekret obvykle nezná.
2. Stát v této věci nekonal v souladu s Ústavou, a rozhodl o tom opakovaně Ústavní soud. Konkrétně rozhodl o tom, že způsob, jakým stát vykonával svou kompetenci zvyšovat nájmy, kterou mu dávala příslušná ustanovení takzvaných nájemních dekretů, není v souladu s Ústavou ČR a mezinárodními smlouvami, jimiž se musí český stát řídit. Šlo o to, že podle nálezů Ústavního soudu lze nájem v takových případech zvyšovat jen zákonem, a nikoliv podzákonnými právními normami, jakými byly například vyhláška či cenový výměr ministerstva, nebo nařízení vlády. Oprávnění státu určit zákonem to, k čemu je zmocněn v nájemní smlouvě (novou výši nájmu) však zpochybněno nebylo.
Dimenze sociální
Zde je třeba vidět hned dvojí sociální dimenzi. Její nepochopení obvykle vede k nedosažení konsensu v rovině politické, ale také k prosakování této dimenze do otázek čistě právních či čistě ekonomických, rozmělňování hranic a nastavování takového kontextu celému tomuto problému, v jehož rámci není možno nalézat vůbec žádná řešení.
Zaprvé, je naprosto nutné vidět, že původní „nájemní dekrety“ upravují nájemní vztahy jak v bytech (a domech), jejichž vlastníky jsou obce, tak v takových bytech, které patří soukromým osobám, vlastníkům těchto nemovitostí. Je známou skutečností, že podstatně více je těch prvních (čili obecních) bytů, a že všude na světě jistou část nájemních bytů vlastní a obhospodařují obce. Ty pak obvykle stanovují pro své nájemníky taková pravidla, že jde nakonec o byty takzvaně sociální, čili ty, v nichž bydlí lidé, kteří si z ekonomických důvodů nejsou schopni pořídit bydlení vlastnické či družstevní, nebo kteří mají jiné závažné „sociální“ problémy. Rozdělení deregulace nájmů na dvě samostatné (a odlišné!!) kapitoly, čili pro byty obecní a pro byty s majitelem, je tedy elementární nutnost, která respektuje jak vlastnické vztahy, tak jisté sociální aspirace obcí. Způsob, kterým se bude stát stahovat z nájemních dekretů znějících na obecní byt, by tedy měl být jiný než způsob, kterým se bude stát stahovat z (mnohem méně početných) dekretů znějících na byt ve vlastnictví soukromého vlastníka nemovitosti. Je přirozené, že konečné slovo bude mít v případě obecních bytů obec, a v případě bytů s majitelem by to měl být trh, čili nabídka a poptávka po tomto druhu bydlení.
Zadruhé, v případě obecních bytů by skutečně měla být postupně pravomoc určovat výši nájmů předána ze státu na obce tak, aby mohly samy provádět svou politiku, čili rozhodovat, za jakých (samozřejmě zákonných) podmínek budou pronajímat svůj vlastní majetek. Není vyloučeno, že vznikne podkategorie obecních sociálních bytů a podkategorie normálních obecních bytů. Tu první budou tvořit byty, které budou splňovat jen ty nejzákladnější standardy a budou v nich bydlet ti, kteří by museli být v jiném typu bytů být příjemci sociálních dávek. Druhá kategorie by naopak mohla být jedním ze segmentů normálního trhu nájemního bydlení, na kterém by jí konkurovaly už jen možná trochu dražší (a lepší) nájemní byty „u majitele.“
Autor pracoval jako cenový analytik Ministerstva financí, v současné době je poradce prezidenta.
(Psáno pro Virtually.cz)