Volbou typu úschovy rozhoduji o míře rizika možné zpronevěry

Při každém prodeji nebo nákupu domu, bytu nebo jiné nemovitosti se dostáváme k základní otázce, jak zabezpečit finanční prostředky během procesu prodeje nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti se v praxi využívají tři základní typy úschov:

• Advokátní
• Notářská
• Bankovní

Pro úplnost je třeba zmínit existenci čtvrtého typu úschovy realizované samotnou realitní kanceláří. Pravidla pro tento typ úschovy sice stanovuje samotný zákon o realitním zprostředkování (§4 odst. 2 až 5), jehož existenci podmiňuje žádostí zájemce podanou v písemné formě, samostatným číslem účtu a dalšími podmínkami, nicméně vzhledem k vysoké rizikovosti nemá smysl se tímto typem úschovy zabývat. Majiteli účtu realitní úschovy jsou většinou menší společnosti s ručením omezeným (s.r.o.) s malým dohledem.

Má vůbec úschova smysl?

Ve výjimečných případech se ještě můžeme setkat s názorem na zbytečnost existence úschovy finančních prostředků při prodeji nemovitosti. Jde o obrovský hazard, který může skončit mnohaletými soudními spory a problémem s vymahatelností dotyčné pohledávky.

Hlavní smysl úschovy tkví v zabezpečení finančních prostředků v kritickém období, kdy jsou potřebné finanční prostředky (kupní cena) načerpány ze strany kupujícího na účet úschovy a zapsáním tohoto nového vlastníka na katastru nemovitostí (kolem 30 dnů).

Advokátní úschova finančních prostředků

Je nejčastěji využívaným typem úschovy finančních prostředků. Její výhodou je poměrně velká flexibilita i nižší cena oproti notářské nebo nebo bankovní úschově. Advokát podobně jako notář musí mít pro potřeby úschovy zřízený zvláštní účet.

Advokáti jsou schopni vyjít vstříc někdy poměrně nestandardním požadavkům ze strany prodávajících nebo kupujících (např. čerpání části finančních prostředků již po „plombě“, tj. po podání kupní smlouvy společně s návrhem na vklad na katastrální úřad).

Důležitým parametrem je také výše pojištění advokáta. Znamená povinné pojištění odpovědnosti za škody, které advokát způsobil při výkonu své profese. Většinou se jedná o částku od pěti miliónů výše.

Ale pozor, dotyčné pojištění advokáta se nevztahuje na zpronevěru. Záleží určitě na výběru advokáta/advokátky, jeho dosavadní praxi, ale ani dobrá pověst nezaručuje, že se nemůže dopustit zpronevěry, jak ukazuje nedávná kauza advokátky s dobrou pověstí, která dokázala zpronevěřit svěřené advokátní úschovy svých klientů až do výše jednoho sta miliónu korun. Na druhou stranu je třeba zdůraznit, že se vždy jednalo o selhání jednotlivců oproti tisícům slušných a poctivých advokátů.

Bankovní úschova

Jedná se o nejbezpečnější způsob úschovy finančních prostředků.

Bankovní úschovu nabízejí jen některé banky. Bankovní úschova bývá dražší než advokátní úschova, poplatky se většinou pohybují kolem 0,2% z uschované částky s uvedením maximální hodnoty poplatku.

Banky jsou ze své podstaty konzervativní instituce, podmínky čerpání jsou stanoveny vzorem smlouvy o úschově, možné požadavky na změny v textu smlouvy o úschově jsou minimální, takže zde smluvní strany mohou zapomenout na „speciální“ podmínky čerpání.

Většina bank má v textu úschovy uvedeno:

„Banka nezkoumá pravost, obsahovou správnost či pravdivost předaných dokumentů, ani zda splňují právní náležitosti předepsané pro ně právními předpisy ani pravost a oprávněnost podpisů na předložených dokumentech.“

Jde samozřejmě o text chytré horákyně, ale navzdory výše uvedené formulaci jsou banky v současné době tím nejspolehlivějším instrumentem pro úschovu finančních prostředků. Vzhledem k robustnosti bankovních domů prakticky nehrozí nebezpečí zpronevěry finančních prostředků.

Některé renomované realitní kanceláře hradí plně bankovní úschovu a mají ji zahrnutou jako součást benefitů pro majitele prodávané nemovitosti.

Notářská úschova

Notářská úschova má shodné rysy s advokátní úschovou. I zde se zřizuje samostatný bankovní účet. Odměnu notáře určuje notářský tarif. V porovnání s advokátní nebo bankovní úschovou vychází většinou nejdražší.

Podstatnějším faktorem ovlivňující rozhodnutí zda zvolit notářskou úschovu je přežívající mýtus o „ručení“ státu za úschovu finančních prostředků u notáře při prodeji nemovitosti. Ve skutečnosti stát za škodu způsobenou notářem (zpronevěru) při provádění úschovy finančních prostředků neodpovídá. Za takto vzniklou škodu odpovídá pouze notář osobně svým majetkem.

Závěrem lze konstatovat, že v procesu prodeje nemovitosti je důležitým mediátorem realitní kancelář, která může poradit vhodný typ úschovy na základě požadavků a priorit kupujícího a prodávajícího. Jednoduše řečeno zatímco u nižších finančních částek mají navrch advokátní úschovy, v případě finančně náročnějších nemovitostí je naopak častou volbou bankovní úschova.