Kupující nebo prodávající? Obecný právní princip sice neexistuje, ale máme srozumitelné rozhodnutí Ústavního soudu

Při prodeji nemovitosti se z důvodu ochrany finančních prostředků velmi často využívá institut advokátní úschovy. Prodávající a kupující se prostřednictvím realitní kanceláře dohodnou, že kupní cena bude složena u advokáta na účet úschovy a advokát ji vyplatí až po splnění základní podmínky, kterou je zápis nového vlastníka na katastru nemovitostí.

Jak je dnes chráněna advokátní úschova
Současná právní úprava vymezuje, že advokát nesmí s penězi složenými do úschovy nakládat jinak, než je stanoveno smlouvou. Česká advokátní komora (ČAK) eviduje úschovy v Elektronické knize úschov, účet úschovy musí být oddělen od majetku advokáta a peníze z úschovy advokát nesmí převádět mimo účel smlouvy.

Banka, u které je účet úschovy veden, má povinnost zaslat složiteli a oprávněné osobě potvrzení o vedení tohoto účtu, včetně informací o pohybech na něm, což je jeden z faktorů zvyšující průhlednost transakcí.

Navíc má fungovat od ledna 2026 Garanční fond České advokátní komory, který má sloužit k odškodnění klientů poškozených trestnou činností advokáta při úschově. Podle návrhu má jít v případě úschovy kupní ceny za nemovitost určenou k bydlení o náhradu v maximální výši až 5 milionů Kč.

Kdo nese riziko při advokátní úschově

Přesto se staly ojedinělé případy, kdy advokáti svěřené prostředky zpronevěřily. Nejznámější z poslední doby je případ advokátky a koncipientky, které podle obžaloby zpronevěřily 161 milionů Kč klientům v advokátních úschovách při prodeji nemovitostí.

Dostáváme se tak ke klíčové otázce, kdo bude muset vymáhat zpronevěřené peníze, kupující nebo prodávající?

Podle rozhodnutí Ústavního soudu České republiky (není bohužel veřejně doložen přesný citovaný nález) je prodávající tím, kdo uplatňuje nárok v případě zpronevěry úschovy.

V rozhodnutí Ústavního soudu šlo o konkrétní případ, kdy kupující složila peníze do úschovy advokátky. Advokátka ovšem peníze převedla jinam, v rozporu se smlouvou. Prodávající poté odstoupila od smlouvy, nicméně katastr již vyřídil zápis kupující jako nového vlastníka nemovitosti.

„Za normálních okolností by advokátka vyplatila peníze z advokátní úschovy prodávající. V důsledku jednání advokátky, pro něž je trestně stíhána, je prodávající v situaci, že nemá ani byt ani peníze. To ovšem není vinou kupující,“ stojí v rozhodnutí.

Jinými slovy pokud advokát svěřené prostředky zpronevěří, nese riziko prodávající.

Závěr
Shrnuto a podtrženo, při prodeji nemovitosti by si měly obě smluvní strany (po rozhodnutí soudů hlavně kupující) položit otázku jakou zvolit úschovu pro zabezpečení finančních prostředků. Kromě advokátní existují ještě další dvě úschovy, notářská a bankovní, která je relativně nejbezpečnější s minimem rizika zpronevěry.

Na druhou stranu je potřeba zdůraznit, že zpronevěra se týkala naprosto mizivého procenta advokátů. Drtivá většina jsou čestní lidé, takže pokud se obě strany dohodnou na advokátní úschově, měly by zvolit advokáta/ku s dlouhodobým renomé, ověřit si dosavadní fungování, že je řádně zapsán/a v České advokátní komoře a zkontrolovat, že úschova je skutečně advokátní úschova vedená podle pravidel ČAK.