Nemyslím, že je mnoho věcí, na kterých by se všichni zákonodárci shodli, ale o jedné to vím určitě: je to vědomí, že se zajištěním dostupného bydlení pro obyčejné lidi je to špatné a že problém se spíše zhoršuje, než radikálně a efektivně řeší. Přesto i změny právních poměrů by mohly situaci pomoci, nebo naopak situaci ještě zhoršit.

V poslední době se na ministerstvech spravedlnosti, místního rozvoje a práce a sociálních věcí zvažují změny právních předpisů bytového práva.

Jde především o právní úpravu tzv. smluvní pokuty, tedy finančního postihu za některá porušení nájemní smlouvy. Dosavadní občanský zákoník v ustanovení § 2239 takovou smluvní pokutu vylučuje a činí ujednání o ní neplatným, i kdyby bylo v nájemní smlouvě uvedeno. Zdá se však, že některá pochybení nájemce, ale i družstevníka by bylo možné takto sankcionovat a nebylo by třeba hned dávat výpověď nájmu nebo rušit členství v bytovém družstvu. Problém je zde ovšem s vymahatelností. I dnes je obtížné u řady lidí jakékoli pokuty vymoci a rozšiřování jejich počtu by nebylo účelné. Dalším zvažovaným problémem je pro některé stále ustanovení § 2274 obč. zákoníku, které umožňuje, aby nájemce, pokud v bytě sám bydlí, dal jeho část do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele. Zdálo by se, že pokud nájemce se chová řádně a plní všechny své povinnosti, neměl by pronajímatel mluvit do toho, s kým chce nájemce byt sdílet. Tato svobodná vůle nájemce, v Evropě zcela samozřejmá, u nás stále někomu vadí.

Navrhuje se, aby předchozí souhlas pronajímatele byl vždy nezbytný, ale pronajímatel by mohl souhlas odmítnout „jen ze závažných důvodů“. Takové gumové ustanovení by však jen zatížilo soudy a ničemu dobrému by nenapomohlo.

Otázkou zůstává možnost efektivního vyklizení bytu nájemce, který hrubě porušuje své povinnosti a poškozuje nejen pronajímatele, ale i ostatní nájemce.

Problémem totiž je na straně jedné délka soudního rozhodování, a tedy zdánlivá „zbytečnost“ soudního přezkumu tam, kde věci jsou zcela zřejmé, a na straně druhé ochrana nájemce jako slabší strany práva proti nepravdivým tvrzením o jeho chování nebo dluzích.

Zcela bez řešení zůstávají problémy s institutem „trvalého pobytu“, o kterém všichni vědí, že s pobytem již nemá nic společného (na úřadě se „pobývat“ nedá), přičemž nezbytnou, a přitom právům občana neodporující evidenci obyvatel nadále bez úspěchu hledáme.

Stále není vyřešena otázka, zda nájem družstevního bytu podléhá kogentním ustanovením občanského zákoníku – tedy takovým, od kterých se účastníci ani smluvně nemohou odchýlit (např. zákaz podnájmu), nebo zda jde o zvláštní formu bydlení, kde nájemce jako člen družstva sám rozhoduje o právech a povinnostech bydlících. U malých družstev jistě, ale u obřích velkodružstev bych si tím nebyl tak zcela jist. Bydlení je přece jenom příliš významné právo, než aby o všech jeho aspektech rozhodovali hlasováním sousedé.

Co si však bezpochyby vyžaduje aktuálně zákonnou úpravu, je možnost členů bytových družstev, ale zejména členů SVJ ovlivnit, kdo se v domě stane novým družstevníkem nebo vlastníkem bytu (např. formou předkupního práva družstva nebo společenství).

Chování některých nezodpovědných a nedosažitelných vlastníků bytů (byt dají do nájmu dalším osobám a o nic se pak již nestarají) vede mnohá společenství do neřešitelných problémů.

Zcela nefunkční ustanovení § 1184 obč. zák. upravující podmínky, za nichž je možný prodej bytové jednotky toho vlastníka, který hrubě porušuje, nebo dokonce znemožňuje práva ostatních vlastníků bytů v domě, je třeba téměř bezodkladně změnit tak, aby práva řádných občanů byla zákonem ochráněna, a ne jen planě deklarována.

Autor je právník zabývající se bytovým právem

Právo, 5.2.2019