Štrasburský soud zamítl žaloby majitelů domů na český stát. Odškodného za regulaci nájmů se tak nejspíš dočkají jen desítky z nich

Dlouhých sedm let trvalo Evropskému soudu pro lidská práva, než vynesl první dva verdikty ve věci regulace nájemného v České republice. Drtivá většina z více než 6000 majitelů domů, kteří se po státu domáhají celkem několika desítek miliard korun, se však odškodnění nedočká. Oba verdikty, jež padly na konci března, byly zamítavé.

Žalobám u Evropského soudu pro lidská práva totiž scházel důležitý mezikrok – využití všech možností domoci se práva u české justice. Je jasné, že tyto dva případy nejsou v tomto ohledu jediné a spíše se nabízí vysvětlení, že štrasburský soud si je vybral proto, aby je mohl použít jako precedens pro zamítnutí většiny dalších žalob, které k němu z Česka doputovaly.

Polský precedens

"Je to absurdní, protože takto bychom se mohli u českých soudů dovolávat spravedlnosti třeba až do roku 2050," míní Robert Axamit, místopředseda Občanského sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí (OSMD). Stejně jako jeho kolegy jej toto rozhodnutí překvapilo i rozzlobilo.

Řada majitelů domů věřila, že mají velkou naději ve Štrasburku uspět. Utvrzoval je v tom fakt, že u soudu v roce 2005 uspěla Francouzka polského původu Maria Hutten Czapska, která kvůli ušlému nájemnému žalovala Polsko. Náhrada, kterou vysoudila, byla poměrně velkorysá. Hutten Czapska v žalobě argumentovala tím, že kvůli regulaci činží neměla dostatek prostředků na udržování domu a ze svého majetku navíc neměla žádný zisk. Evropský soud pro lidská práva následně konstatoval, že stát porušil její právo na vlastnictví, když jí nepovolil zvyšovat nájemné nad úroveň, kterou sám stanovil. Následně pak polskému státu uložil, aby žalobkyni zaplatil odškodné ve výši přesahující 50 tisíc eur. V přepočtu Hutten Czapska získala jeden milion korun za každý pronajímaný byt.

Hromadný konec nadějí

Nepřekvapí proto, že po vynesení dvou prvních verdiktů ze strany českých majitelů zaznívala velmi ostrá slova o tom, že si Česká republika a další postkomunistické země rozhodnutí ve Štrasburku předjednaly. Ve hře je totiž několik desítek miliard korun, což je souhrnná částka, o kterou všichni čeští majitelé žádají. "Rozhodnutí soudu je natolik formalistické, že v podstatě odňalo práva všem ostatním, kteří neměli tu sílu 20 let se soudit se svými jednotlivými nájemníky a Českou republikou," uvedla advokátka Klára Samková, jež zastupuje majitele domů, kteří poslali do Štrasburku hromadnou žalobu prostřednictvím OSMD.

Žalobu k evropskému soudu podalo více než 6000 majitelů nemovitostí. "Pět a půl tisíce formou hromadné žaloby, zbytek pak individuálně," vypočítává Tomislav Šimeček, předseda OSMD. Dva zmíněné případy byly součástí právě oněch jednotlivě podaných žalob. Rozhodnutí ale bude moci být použito jako precedens i pro valnou většinu těch, které jsou součástí hromadné žaloby. "Kolik individuálních žalobců se předtím soudilo v České republice, nevíme," přiznává Šimeček.

Podle něj šanci uspět má nejvýše několik desítek majitelů, kteří se k OSMD připojili hromadnou žalobou a zároveň se předtím domáhali svých práv u české justice. Jisté tedy je, že pokud části žalobců Evropský soud pro lidská práva vyhoví, nepůjde o odškodné ve výši několika desítek miliard korun, ale o částky mnohonásobně nižší.

Česká specifika

Zamítavý verdikt štrasburského soudu nicméně očekával Stanislav Křeček, poslanec (ČSSD), právník, dlouholetý předseda Sdružení nájemníků České republiky a také novopečený zástupce ombudsmana. Odůvodnění, se kterým soud přišel, není podle něj vůbec důležité. Zamítnutí vysvětluje právě na příkladu Hutten Czapské, kvůli kterému propadli čeští pronajímatelé planým nadějím.

S českou skutečností prý tuto kauzu vůbec není možné porovnávat, protože dům Hutten Czapské nikdy nebyl, na rozdíl od všech případů v Česku, znárodněn. "U nás byly domy ve vlastnictví státu – a není rozhodné, jak stát tento majetek získal – takže restituenti vstupovali do právních poměrů, které upravil jejich předchůdce," vysvětluje Křeček s tím, že právě to je důvodem zamítnutí žalob majitelů na stát.

Ať už budou další odůvodnění rozsudků, které nepochybně brzy přijdou, jakákoli, nic nenasvědčuje tomu, že by se majitelé domů dočkali odškodnění v adekvátní výši. Ti, kterým se nepodařilo zbavit nájemníků, kteří měli nárok na regulované nájemné, přitom často suplovali nejen sociální roli státu, když nízkými nájmy umožňovali levně bydlet potřebným, ale bydlení dotovali i těm, kdo by mohli tržní nájemné platit bez problémů. Ročně tak majitelé kvůli regulaci nájmů přicházeli o 25 miliard korun ročně na činžích, vypočítal v roce 2005 ekonom David Marek z Patria Finance.

Bludný kruh

Zákonem daná nespravedlnost, která umožnila zhruba dvěma milionům lidí bydlet levněji než zbytek české populace, na což dopláceli jiní, zřejmě nekončí ani letos. První leden byl přitom datem, kdy ve všech českých městech přestala platit regulace a výše nájemného má být nadále věcí dohody pronajímatele a nájemce. Nedohodnou-li se, přichází na řadu soud, který o výši činže rozhodne s pomocí cenových map místně obvyklého nájemného vydaných ministerstvem pro místní rozvoj. Soudním sporům se chce většina pronajímatelů vyhnout, a proto se s nájemcem raději dohodne, byť na tom tratí.

A o tom, jak české soudy v těchto případech také rozhodují, informuje na svém blogu Křeček, který jako advokát zastupoval jednoho z nájemníků bytu s dříve regulovaným nájemným. "Požadoval jsem pro klienta nájemné ve výši 65 korun za metr čtvereční podlahové plochy. To byla cena zjištěná podle ‚kalkulačky‘, kterou pro takové případy vydalo ministerstvo pro místní rozvoj. Soud ve Strakonicích nám však přiznal jen nájemné ve výši 25 korun za metr s tím, že byt nebyl pronajímatelem dlouho udržován a vše si musel nájemce pořizovat sám ze svého... Že by se k nám evropské poměry vrátily i do bydlení?" pokládá řečnickou otázku Křeček.

Daleko spíše jde ale o bludný kruh, do kterého se část trhu s nájemním bydlením kvůli dění v posledních dvou dekádách dostal: domy a byty se neopravovaly, protože jejich majitelé na to neměli dost peněz. Nyní od nájemníků nemohou žádat dost peněz proto, že nenabízejí bydlení v udržovaných bytech a domech.