Opravdu si myslíte, že vlastníte byt? Požadujte doklad o kolaudaci stavby

Koupili jste si za drahé peníze soubor místností a myslíte si, že vlastníte byt, ve kterém hodláte bydlet? Možná je to trochu jinak. V článku Prodám právo na byt. Zn. Draze (LN 25. 10.) píše autorka Kateřina Surmanová toto: „Developeři zpravidla uvolňují byty k prodeji, jakmile mají po kupě potřebná povolovací razítka, nasmlouvané dodavatele a zajištěné financování… Nejedná se o nelegální postup, ale je k němu potřeba charakterové otrlosti.“ Charakterové otrlosti? To je ovšem velmi slabé slovo.

Žádný byt ve skutečnosti v těchto případech ještě zatím neexistuje – v lepším případě má developer potřebné povolení k jeho stavbě, ale to zdaleka neznamená nejen, že bude postaven, ale ani že bude po dostavění stavebním úřadem – jako nezbytná podmínka jeho užívání – také řádně zkolaudován. A zde bych rád upozornil na problém, o kterém se ani moc neví, ani moc nepíše. A ten může být zcela zásadní.

Bez povolení

Majitel domu v Praze 2 bez jakéhokoliv povolení, bez vědomí stavebního úřadu, jehož pracovníky ani do domu nepustil, nechal ve svém domě vystavět v půdním prostoru několik bytových jednotek, které vzápětí dychtivým zájemcům – dům je na velmi atraktivním místě – za drahé peníze prodal. Byty nejsou podle stavebního zákona zkolaudovány, tedy nemohou být ani užívány a stavební úřad zahájí s novými „vlastníky“ stavební řízení o kolaudaci nebo odstranění stavby.

Problém je v tom, že tyto „byty“ nikdy být zkolaudovány nemohou, neboť stavba je v památkové rezervaci a je vybudována v rozporu s památkovým zákonem. Ale na druhou stranu, občané mají nejen řádné smlouvy o koupi bytu uzavřené s majitelem nemovitosti, ale dokonce mají výpis z katastru nemovitostí, kde je toto „právo“ řádně podle katastrálního zákona zapsáno!

Jak je to možné? V našem právu totiž existuje rozpor mezi soukromým právem (občanským zákoníkem) a veřejným právem, který představuje současný, ale i nový stavební zákon. Zatímco podle stavebního zákona žádná stavba nesmí být užívána bez kolaudace, tedy bez schválení stavebního úřadu, občanský zákoník umožňuje, aby taková stavba byla předmětem prodeje. Podle nového občanského zákoníku „pojmy jako byt již nejsou zásadně vázány na existenci správního rozhodnutí stavebního úřadu“ a Nejvyšší soud soudí, s ohledem na smluvní volnost, že „občanskoprávní vztahy nemusí být totožné se vztahy stavebněprávními, založenými kolaudačním rozhodnutím“. Můžete si tedy, podle občanského zákoníku koupit byt, který podle stavebního zákona vlastně ani neexistuje a nesmíte jej užívat!

Chce to změnu zákonů

Zdaleka ovšem nejde o tento trochu unikátní případ z Prahy. Nejen že obdobných černých staveb, prodaných občanům jako řádné byty, je již několik, ale kterýkoliv stavebník nebo developer se může dostat do situace, že nejen že nebude moci rozestavěnou stavbu dokončit, ale že ji z mnoha důvodů nebude moci řádně provést kolaudačním řízením. A veškerá odpovědnost za nezákonný stav zůstane na „vlastnících“ takových bytů.

Jako právník chápu rozdíl mezi veřejným a občanským právem, ale nechápu, k čemu je takový stav pro občany dobrý. Nejsem samozřejmě jediný, kdo vidí, že je něco špatně. Předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního mi píše, že „současný stav je nevyhovující a podporuji Vaše úsilí o změnu“, a ministryně pro místní rozvoj soudí, že „k návrhu na vklad do katastru nemovitostí… měl navrhovatel předložit kolaudační souhlas“. Oboje však vyžaduje změnu důležitých zákonů. Dočkáme se? A do té doby: občané musí sami hájit a střežit svá práva. Kupujete-li byt, nepostačí vám smlouva ani výpis z katastru nemovitostí. Požadujte doklad o kolaudaci stavby! A pokud byt ještě nestojí, počítejte s „charakterovou otrlostí“ a plaťte jen velmi uvážlivě…

LN, 16.11.2021