Když se před nějakými sedmi osmy roky začali majitelé činžovních domů domáhat žalobami u Evropskému soudu pro lidská práva odstranění regulace nájemného u nás a vyplacení vysokého odškodnění, byla to hodně publikovaná senzace.

Nyní, když po dlouhých letech začal tento soud tyto žaloby zamítat, obešlo se to jen několika krátkými články. Jde však o poslední "výstřely" v dlouhé bitvě o deregulaci nájemného u nás, a tak snad je to příležitost k malému ohlédnutí.

Především je třeba spravedlivě konstatovat, že všechny polistopadové vlády se v této věci chovaly, až na několik výjimek, v celku rozumně. Přes zjevnou absenci promyšlené bytové politiky se nedaly k nějakým excesům vyprovokovat ani představami nových "pánů domácích" a pravicových zákonodárců, ani zatlačit do realizace některých radikálních řešení doporučovaných z řad akademických kruhů. Dvě události ovlivnily v minulých desetiletích vývoj bytového práva u nás způsobem, který jen velmi těžko vysvětlujeme zájemcům o tuto problematiku ze zahraničí: byla to především vyhláška Ministerstva financí č. 30/1995 Sb. a nález Ústavního soud č. 231/2000 Sb.

Zmíněná vyhláška stanovila, že zákonná regulace nájemného se od 1. 7.1993 již nevztahuje na nové nájemní smlouvy uzavírané s novým nájemcem. To mělo za následek v Evropě nevídanou skutečnost: regulace nájemného se vztahovala, bez ohledu na jejich sociální situaci, na všechny, kteří měli uzavřené nájemní smlouvy v červenci 1993, a naopak již žádná regulace se nevztahovala - opět bez ohledu na sociální situaci – na ty, kteří uzavírali nové nájemní smlouvy. Regulace nájemného nikoliv podle sociálních hledisek, ale podle data uzavření smlouvy – to opravdu bylo a je těžké pochopit...

Ve zmíněném nálezu Ústavního soudu z června r. 2001, vydaném na návrh skupiny senátorů, soud sice konstatoval, že "vlastníci jsou povinni, pokud jde o otázku zvyšování nájemného, se podřídit určitým omezením", ale přesto zrušil vyhl. č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytů, o které se majitelé domů domnívali, že jim brání v neomezeném zvyšování nájemného. Nedomyšleným krokem bylo však dosaženo pravého opaku: zatímco zrušená vyhláška umožňovala každý rok v červenci zvyšovat nájemné podle určitých koeficientů, zrušením této vyhlášky se nájemné začalo posuzoval podle § 696 obč. zákoníku, který stanovil, že "způsob výpočtu nájemného… jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné…stanoví zvláštní právní předpis." A jelikož tento předpis byl zrušen, nebylo možné nájemné jednostranně zvyšovat vůbec.

Žaloby na stát u ESLP byly sice zajímavou, ale nijak významnou epizodou: žalobci si vzali za vzor rozhodnutí tohoto soudu ve věci polské občanky Huten-Czapské, které soud přiznal odškodnění za to, že v jejím domě nájemci platili nájemné, které stanovil stát. Žalobci ovšem přehlédli pro ESLP podstatný rozdíl: dům paní Huten-Czpaské stále patřil, nikdy nebyl znárodněn, a tak stát zasahoval do soukromého vlastnictví. Na rozdíl od nás, kdy domy byly ve vlastnictví státu (a není rozhodné, jak stát tento majetek získal) a restituenti vstupovali do právních poměrů, které upravil jejich právní předchůdce. To, že dnes jsou tyto žaloby zamítány s odůvodněním, že žalobci nevyčerpali všechny možnosti žalob ve svém státě, je pro věc asi tak stejně významné, jako rozhodnutí Ústavního soudu ve věci žaloby na prezidenta: o podstatě sporu se nedozvíme nic…

Zablokovanou situaci se bez úspěchu pokoušeli řešit zákonodárci, ale k rozumnému řešení to nevedlo. Do věci opět zasáhl Ústavní soud několika svými nálezy z r. 2005, ve kterých stanovil, že pokud je zákonodárce nečinný (a tedy nehodlá přijmout právní předpis, který předvídalo ustanovení § 696 obč. zák.), musí se této role zákonodárce ujmout soudce a svým rozhodnutím stanovit novou výši nájemného. To sice vzbudilo jisté rozpaky u odborné veřejnosti (soudce jako zákonodárce?), ale bylo to účinné: pod tlakem nebezpečí zcela nepředvídatelného rozhodování soudů konečně zákonodárci přijali zák. č. 107/2006 Sb., který upravoval způsob regulace nájemného až do konce minulého roku. Dopadlo to s ním ovšem jako s fotovoltaikou: původně rozumné koeficienty růstu nájemného nebyly později již vládou novelizovány, což vedlo k extremnímu nárůstu regulovaného nájemného, které předstihlo "tržní" nájemné.

Dnes tedy nájemné, pokud se nájemce s pronajímatelem na stanovení nájemného nedohodne, rozhodují soudy. Podle kvality bytu, nikoliv již podle části obce, ve které se byt nachází, jako dosud. A o překvapení nebude nouze. Mohu uvést příklad ze své advokátní praxe: požadoval jsem pro klienta nájemné ve výši 65 Kč za metr podlahové plochy. To byla cena zjištěná podle "kalkulačky", kterou pro takové případy vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj. Soud ve Strakonicích nám však přiznal jen nájemné ve výši 25 Kč za metr s tím, že byt nebyl pronajímatelem dlouho udržován a vše si musel nájemce pořizovat sám ze svého… Že by se nám evropské poměry vrátily i do bydlení?