První krok na cestě k dostupnému vlastnímu bydlení

Za menšího zájmu veřejnosti podepsal 18.9.2020 prezident republiky Miloš Zeman důležitý zákon rušící daň při koupi nemovitosti, tzv. daň z nabytí nemovitosti, která v posledních letech činila obří 4 %. Dotyčná daň se týká nemovitostí kupovaných do osobního vlastnictví, nikoliv družstevních. V případě družstevních bytů se nikdy neplatila, poněvadž jde o koupi členského podílu. Zákon také prodlužuje lhůtu z pěti na deset let, tzv. časový test pro příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení, tj. pokud koupíte nemovitost, chcete ji prodat a neměli jste v ní trvalé bydliště.

Jednoznačně pozitivní krok k dostupnějšímu bydlení

I když se 4 % nemusí zdát jako vysoká částka, v případě nemovitostí se jednalo o výraznou položku. Daň platil kupující a pokud např. kupovali mladí lidé byt za 3 milióny Kč, museli navíc ještě zaplatit 120.000 Kč a to již nebyly malé peníze.

Pozitivním krokem schváleného zákona je i termín zániku daně k 31.3.2020, tj. pokud jste kupovali nemovitost a tato nemovitost byla zapsána (zavkladována) na katastrálním úřadu v prosinci 2019 nebo v pozdějších měsících, stát (příslušný FÚ) vám daň z nabytí vrátí. Mám klienta, který kupoval nemovitost za 36 miliónů a tam už mu vrácené peníze (1,44 mil.Kč) budou hrát výraznou roli na renovaci fasády + část rekonstrukce.

Kraťoučký pohled do historie

Někteří tuto daň a její obří čtyři procenta nazývali „výpalným od státu“, poněvadž již jednou zdaněné peníze, za které se prodávala/kupovala nenmovitost, podléhaly znovu zdanění.

Zajímavý je i vývoj samotné daně z nabytí. Původně se nazývala daň z převodu nemovitostí, kterou až do listopadu 2016 platil prodávající, kupující byl ručitelem daně, proto musela být ošetřena již v samotné kupní smlouvě a prodávající ji musel „automaticky“ odečítat od kupní ceny. Například u bytu za 3 mil. Kč musel zaplatit FÚ 120.000Kč, prodávající měl čistého 2.880.000Kč. Chtěl-li prodávající obdržet čisté 3 milióny, musel cenu nemovitosti adekvátně zvýšit o daň.

Přesněji se jednalo o zálohu, kterou mohl finanční úřad ještě doměřit, ale to dělal jen ve výjimečných případech.

Výše daně z převodu činila původně od devadesátých let 3 %, v roce 2014 byla vládou spolu s parlamentem zvýšena na 4 % a od listopadu 2016 ji platil kupující. Od roku 2014 se již nazývala daň z nabytí.

Změnu plátce z prodávajícího na kupujícího vysvětlovali vládní úředníci i zákonodárci v roce 2016 lepším vymáháním daně, ale toto zatížení kupujících, hlavně mladých rodin s dětmi, jsem ve své praxi nikdy nepovažoval za příliš šťastné.

U nemovitostí nad 50 mil. Kč činila již výše zmíněná 4 % procenta takovou položku, že namísto nemovitosti, kterou vlastnila právnická osoba (s.r.o. nebo akciovka), se v některých případech prodávala firma vlastnící dotyčnou nemovitost.

Šlo ale o výjimečný jev, protože nový majitel musel být ochoten podstupovat určité riziko (skryté závazky, insolvence atd.) koupí dotyčné právnické osoby (někdy i s „kostlivci ve skříni“).

Nulová daň zlevní byty a domy?

Zrušená daň z nabytí je určitě pozitivním impulsem pro trh s nemovitostmi. Ptáme-li se, zda zlevní byty či domy, odpověď je nyní již pozitivní, poněvadž nemovitosti kupujícím zlevňuje nulovou daní. Na druhou stranu ceny nemovitostí hlavně ve větších městských aglomeracích se řídí zákonem nabídky a poptávky a poptávka zatím jednoznačně převyšuje nabídku. Vidíme to na cenách nemovitostí v Praze i Brně.

Pokud však nastoupí výraznější ekonomická krize v souvislosti s covidem nebo jiného důvodu, dá se předpokládat stagnace i zlevňování nemovitostí mimo větší městské aglomerace.

Závěrem lze konstatovat, že nulová daň je dobrým počinem vlády i parlamentu v době nastupující nelehké ekonomické situace.

Autor má mnohaleté zkušenosti na trhu nemovitostí.

****************************************************

Kniha Mračna nad Evropou nyní v prodeji se superslevou.