Mathew Cooleen působil několik let v managementu newyorské pobočky Deutsche Bank. Kancelář na Wall Streetu nedávno vyměnil za vlastní byznys. Založil společnost HudsonCross Financial a skupuje nemovitosti zatížené hypotečními úvěry, jejichž vlastníci nejsou s to závazky hradit. Pořízené objekty hodlá pronajímat a až se realitní trh vzpamatuje, se ziskem je prodá. Na výnosné podnikání se již přeorientovala nejen řada bývalých bankéřů, ale i další privátní investoři. Po Spojených státech a Velké Británii se začalo podnikání se zabavenými byty rozvíjet i v Česku.

Po balících

Matt Cooleen má hotovosti dostatek. Za balíky nemovitostí zatížených nesplácenou hypotékou již zaplatil 30 milionů dolarů. Zaměřuje se hlavně na Nevadu, Kalifornii, Floridu a Arizonu. Cooleen nakupuje balíky, které zahrnují deset až 200 objektů. Preferuje portfoliové nákupy, protože tak prý dokáže vyjednat lepší cenu. Dle Cooleena je tento postup výhodnější i pro banku, protože se rychleji zbaví problémů se splácením úvěrů, a realitní trh tak má šanci se dříve vzpamatovat. Podobně jako Cooleen podnikají i další bývalí finančníci. Zřejmě nejznámějšími osobnostmi jsou Laurence Pelosi, který působil v Morgan Stanley, a Paul Staley, jenž opustil Fortress Investment Group.

Pelosi i Staley nyní působí ve společnosti McKinley Partners. Ta nakupuje zabavené nemovitosti v Kalifornii. V současné době je těsně před podpisem kupní smlouvy v malém kalifornském městečku Pittsburgh, na jejímž základě firma získá čtyři rodinné domy. Společnost již v portfoliu nějaké reality má. O nejvýhodnější transakci se zmiňuje i Wall Street Journal. McKinley koupila dům, jehož cena dosahovala maxima v roce 2005. Tehdy za něj kupec zaplatil 412 tisíc dolarů. Společnosti ale na jeho pořízení nedávno stačilo jen 84 tisíc dolarů. Plánuje, že dům bude měsíčně pronajímat za 1200 dolarů. Během pěti let, kdy se trh dle prognóz oživí, nemovitost současný vlastník prodá se ziskem. Vedení společnosti odhaduje, že cena dosáhne až dvojnásobku sumy, za kterou dům pořídila.

Paradoxem je, že na zabavených nemovitostech profitují manažeři, kteří dříve působili ve vysokých pozicích na Wall Streetu a na jejich hlavy padá část viny za současnou finanční krizi. Cooleen například v Deutsche Bank obchodoval s cennými papíry krytými hypotečními úvěry a s úvěrovými deriváty. Pelosi pracoval na financování developerských projektů v Morgan Stanley a Paul Staley nakupoval zabavené nemovitosti pro Fortress. Konkurenty bankéřů při akvizicích nemovitostí s nesplácenými úvěry jsou podnikatelé, jejichž firmy na krizi doplatily. Nákup zabavených bytů a domů je pro ně východiskem z nouze. Například pro Marka Allena. Ten dříve působil ve vedení společnosti D. R. Horton, která patří k největším stavebním firmám v USA. Allen začal rozprodávat domy, které koupil v aukcích. „Je to nyní jediný způsob, jak v oblasti realit vydělat peníze,“ konstatoval pro Wall Street Journal Allen.

Investoři, kteří skupují nemovitosti zatížené hypotékou, většinou platí hotově, protože tak rychleji vyřídí transakci, a navíc mohou očekávat větší zisk, protože neplatí úroky z úvěru. Ze statistik vyplývá, že v dubnu bylo například v arizonském Phoenixu uzavřeno v hotovosti 38 procent obchodů, v Punta Gorda na Floridě to bylo dokonce 67 procent. Zájem o investice do zabavených bytů a domů zvýšil v letošním roce poptávku po rezidenčních nemovitostech v USA. Atraktivní ceny bydlení přilákaly i Američany, kteří si chtějí pořídit nějakou nemovitost pro sebe. Běžně se zabavené nemovitosti totiž prodávají za ceny o padesát až šedesát procent nižší, než je jejich skutečná hodnota.

Victor Guevares z New Yorku si konečně mohl splnit sen. Podařilo se mu podat nejvyšší nabídku v aukci, a získat tak dvouposchoďový domek se třemi ložnicemi v Queensu. „Před aukcí si proveďte důkladnou analýzu,“ radí Guevares v rozhovoru pro televizní kanál CNN. Guevares ví, o čem mluví. V březnu letošního roku vydražil dům, jehož hodnota je zhruba 527 tisíc dolarů. Guevares zaplatil necelou polovinu. Aukci pořádal USHomeAuction.com. Aukční síň se specializuje na prodej bytů a rodinných domů, jejichž původní vlastníci nebyli schopni splácet hypotéky a nemovitosti jim byly zabaveny.

Za rok přes milion

Americká média uvádějí, že počet nemovitostí nabízených k prodeji kvůli nesplácení úvěrů, se neustále zvyšuje. Je to dáno tím, že v USA se do problémů dostávají i ti dlužníci, kteří měli hypotéky s pevně stanoveným úrokem a doposud nebyli považováni za rizikové klienty. Investiční banka Barclays Capital odhaduje, že banky a další finanční instituce měly k začátku dubna v portfoliích 765 500 zabavených domů. V loňském roce to bylo 629 100. Dle prognóz by jejich počet do konce roku 2010 mohl vystoupat až na 1,3 milionu.

Aktivně se s nemovitostmi zatíženými nesplácenými hypotékami vedle USA obchoduje také ve Velké Británii. Mezinárodní realitní společnost King Sturge konstatuje, že tamní rezidenční objekty lze nyní pořídit až o padesát procent levněji v porovnání s maximálními cenami z roku 2007. Mezi kupci dle analýzy King Sturge převládají cizinci, hlavně z asijsko-pacifického regionu. Ti jsou prý přesvědčeni o tom, že již nastal ten pravý čas k nákupům. Nízké ceny nejsou tím jediným lákadlem. Investoři profitují ze slabého kurzu libry a z nízkých úrokových měr.

„Na českém trhu není počet zabavených bytů tak vysoký jako například ve Velké Británii. Nicméně se s tímto trendem začínáme setkávat také a očekáváme nárůst,“ říká Iva Nováková, šéfka oddělení rezidenčních nemovitostí ve společnosti King Sturge. Banky v Česku, pokud prodávají zabavené nemovitosti, spolupracují s realitními kancelářemi a dalšími finančními institucemi. „Lze využít také dražeb, eventuálně elektronického výběrového řízení,“ upřesňuje Pavla Hávová, tisková mluvčí Hypoteční banky. Ta již nabídla na trhu řádově desítky rezidenčních objektů, jejichž majitelé nespláceli úvěry.

Iva Nováková tvrdí, že v Česku je obtížné se k informacím o zabavených bytech dostat. Data jsou dostupná pouze z veřejných dražeb či kontaktu s exekutory. Ve Velké Británii jsou transakce rozšířenější a mnohem aktivnější jsou v tomto ohledu banky. „Dokonce existují skupiny z Česka, které investují i do britských nemovitostí,” upřesňuje Nováková. Až doposud mezi kupci zabavených bytů a rodinných domů převládali v Česku privátní investoři, dle informací týdeníku EURO se na toto podnikání hodlají do budoucna orientovat i velké finanční skupiny.

Týdeník EURO 24/2009