Když dlužíte sto tisíc a nemáte na splácení, je to váš problém. Když dlužíte miliardu a jste na tom stejně, je to problém vašeho věřitele. Že se v této situaci ocitli čeští developeři a jejich financující banky, není nic, co by nás mělo překvapovat. Předkrizový boom, kdy rostly ceny všech realit a zdálo se, že to nebude mít konce, viděli i mnozí čeští ekonomové a finančníci dávno před krachem Lehman Brothers jako dosti nezodpovědné dobrodružství.

Shodou okolností Pavel Kysilka, dnešní generální ředitel České spořitelny, která se ve financování developerů dlouhodobě výrazně angažuje, kritizoval uvolněnou měnovou politiku ČNB zhruba rok před vypuknutím finanční krize v USA ve velmi diskutovaném článku v Hospodářských novinách. Podle jeho názoru přispívala k nemírnému růstu cen realit. Dnes bude mít s řešením dopadů toho, co kritizoval před lety, sám plné ruce práce.

Je pravda, že třeba nedávno zveřejněný nárůst počtu nově poskytnutých hypoték může zvedat developerům náladu. Že by ale mohl začít zvedat ceny rezidenčního bydlení, o tom si mohou evidentně nechat zdát. V sektoru kanceláří či průmyslových nemovitostí nebude situace o mnoho jiná.

Ztráty v řádech minimálně miliard korun české banky bezpochyby neminou. Prudký nárůst objemu úvěrů v selhání v bilancích bank o tom vypovídá více než přesvědčivě. Stejně jako krachy prvních větších hráčů na trhu a potíže mnohých dalších. Nicméně situace stále není katastrofická a neměla by ohrožovat oživení české ekonomiky, pokud ji budou bankéři s developery řešit racionálně a hlavně rychle.

Přepálený trh prochází korekcí a nabídka potřebuje čas, aby se přizpůsobila poptávce, která se evidentně v nejbližších letech na předkrizovou úroveň nevrátí. Například loni klesl počet nově zahajovaných staveb bytů téměř o čtvrtinu. Ale prodává se ještě hůře. Zatímco v roce 2007 bylo před dokončením stavby prodáno téměř 95 procent všech bytů, loni už to bylo jen šedesát procent. Lidé čekali, protože jim bylo jasné, že vysoká nabídka si vynutí nějakou podstatnější slevu.

Situace na trhu komerčních nemovitostí je zřejmě o něco lepší. Trhy hlásí nárůst poptávky především po nemovitostech v oblasti logistiky, což evidentně souvisí s oživením ekonomiky a se zvyšováním výroby v průmyslu.

Investoři do kancelářských nemovitostí však stále příliš radosti nezažívají, protože poptávka i loni klesala a letos se nezdá, že by mělo dojít nějakému výraznému obratu.

Za této situace je pro stabilitu trhu důležité, aby banky s developery v potížích dobře spolupracovaly. Než srazit hodnotu pohledávky nuceným výprodejem za zlomek standardní tržní ceny, je pro banky lepší počkat a vytvářet dodatečné oprávky na klasifikované úvěry. To ale předpokládá velmi seriózní postup druhé strany. Dost často se totiž stává, že se majitelé developerských firem v předbankrotové situaci pokoušejí vyvádět majetek, a nutí tím banky k tvrdším zásahům.

Podle analýz České národní banky by nakonec bankovní sektor případný dramatický vývoj na trhu nemovitostí dokázal vzhledem ke své kapitálové vybavenosti ustát. Prostě krize přišla dříve, než stačil stavební boom nadělat takové dluhy, jaké by mohly bankám způsobit skutečné vrásky španělské či irské hloubky. Byl to tedy především čas, a nikoli větší moudrost zdejších bankéřů, co Česko ochránilo před katastrofickými scénáři.

Ekonomická situace v současnosti nahrává hladkému přistání po divokém předkrizovém letu. Růst ekonomiky a její nízkoinflační vývoj umožňuje udržovat úrokové sazby poměrně nízko, takže držení nevyužitých a zatím neprodejných nemovitostí není příliš drahé. Vyhráno však vůbec není. Pokud by došlo k nějakým hlubším otřesům, návratu recese a případně zrychlení růstu cen, asi by to neustáli ani někteří z největších hráčů na trhu. Pokud by se pak reality z jejich portfolia ocitly v nucených prodejích, nebyl by asi ČNB předvídaný pokles cen o patnáct až třicet procent až tak nereálný.

I proto je dobré sledovat pozorně neklidný vývoj v eurozóně, od něhož rozhodně nejsme odděleni vysokou zdí národní měny. A hlídat si, abychom měli své vlastní domácí úkoly v rozpočtové i měnové politice vzorově splněny. To je jediná cesta ke snížení rizik různých malérů nejen na trhu nemovitostí.

Týdeník EURO 31/2011, 1.8.2011