Zadlužení obyvatel Česka v loňském roce vzrostlo o 8,9 procenta na 3,6 bilionu korun. Loni se také poprvé po deseti letech meziročně zvýšil objem nespláceného dluhu na bydlení, a to o tři procenta. Vyplývá to z vyjádření Bankovního a Nebankovního registru. Toto zadlužení je rozhodně vyšší než inflace, a to dokonce i v případě, kdybychom spekulovali, že občané subjektivně na svých peněženkách pociťují vyšší cenový nárůst, než jaký je statisticky vykazovaný. A přitom v tuto chvíli stále ještě je mezi lidmi zvýšená míra úspor ve srovnání s dlouhodobým normálem. Vyšší než dlouhodobě obvyklé úspory jako kdyby teoreticky naznačovaly, že není třeba zvyšovat zadlužení – tak kam tedy tyto úvěry plynou?

Odpověď je snadná a je v podstatě již obsažena v samotném citovaném vyjádření registru: Tyto úvěry plynou do bydlení. A proč? Protože lidé nenacházejí dostatek jiných spolehlivých investic, kterým by důvěřovali, že překonají inflaci. Situace se tak v mnohém podobá stavu, který vládl v době před-covidové, kdy ceny nemovitostí prudce rostly, jelikož nemovitosti byly v té době považovány za jednu z nejspolehlivějších investic. Výsledek zvýšené poptávky po nemovitostech se tedy stejně jako tehdy odráží v jejich rostoucí ceně:

V posledním čtvrtletí loňského roku zdražily byty v Česku mezičtvrtletně o 5,8 procenta. I to je vyšší než inflační růst. Průměrně tak metr čtvereční stál 110 100 korun, o 6 000 korun více než ve třetím čtvrtletí. Ceny rostly v pěti ze 14 krajů, v ostatních stagnovaly nebo klesaly. Nejvíce ceny bytů vzrostly v Královéhradeckém a Karlovarském kraji. Naopak výraznější zlevnění oproti třetímu čtvrtletí bylo zaznamenáno v Jihočeském a Plzeňském kraji. Celkově za celou republiku však můžeme říci, že lidé se snaží uklidit své úspory do reálných aktiv, protože finančním aktivům a zejména bankovním účtům příliš nedůvěřují. (Ostatně to také vysvětluje, proč druhou enormně žádanou dnešní investicí je zlato.) Jejich jednání vykazuje obdobné znaky, jaké jsou typické pro období nízkých úrokových sazeb, levných peněz a rostoucích obav z inflace – až na to, že úrokové sazby nízké vůbec nejsou.

A ačkoliv podobnosti s před-covidovým obdobím jsou po stránce motivací investic a důvodů růstu ceny mnohé, v dalších ohledech je již situace značně odlišná. Především nemovitosti v předešlých obdobích byly tak silně žádané zejména proto, že byly považovány za „jistotu“ ve smyslu uchování hodnoty. Doba se ale mění. A v našem případě se mění zejména politicky. Vlastnictví majetku již takovou jistotou není, protože dnes již na rozdíl od druhé dekády tohoto tisíciletí existuje evropská směrnice o emisní stopě budov EPBD IV.

Podle směrnice by nové budovy měly být od roku 2030 (veřejné budovy od roku 2028) navrženy tak, aby měly velmi nízkou energetickou náročnost a aby veškerá potřebná energie byla pokryta z obnovitelných zdrojů. Sleduje se také produkce skleníkových plynů ze zabudovaných stavebních materiálů. Budova by měla nejen minimalizovat svoji spotřebu energie, ale také zajistit zbývající energetickou potřebu z údajně „bezemisních“ zdrojů. Navíc koncept nulových emisí je něco zcela jiného než už platný koncept energetických štítků PENB a stavby budou muset plnit obě tato kritéria. Směrnice přichází také s řadou nových povinností na podporu chytrých technologií a elektromobility. Například pro nové stavby stanovuje povinnost vybudovat dobíjecí infrastrukturu pro elektromobily. Hovoří také o povinnosti zajistit bezpečná parkovací místa pro jízdní kola. Hodnocení připravenosti budov by mělo probíhat na základě indexu připravenosti na tzv. „chytrá řešení“. A tak dál.

Evropská komise, jak to má ve zvyku, celou věc připravovala bez účasti odborné veřejnosti. Návrh přišel „jako blesk z čistého nebe“. Odhady nákladů na přestavbu domů tak, aby vyhovovaly novým požadavkům směrnice, se pohybují v průměru okolo 25 až 30 % ceny nemovitostí. Pokud tedy vlastníte například rodinný domek z 80. let, realistický odhad říká, že do něj budete muset investovat mezi 3 a 4 miliony korun. A co se stane, pokud to neuděláte? Ve směrnici je uvedeno, že s takovou nemovitostí nebude možno majetkově nakládat. A to v praxi znamená, že nebude možno ji pronajímat, prodávat, darovat ani dědit. Směrnice je už přijatá, nyní mají národní státy povinnost ji zaimplementovat do národních legislativ – pokud tak skutečně učiní, bude to znamenat největší zásah do majetkových práv nejen od roku 1989, ale nejspíš minimálně od druhé světové války.