18.6.2019 | Svátek má Milan


PRÁVO: Polovičatý návrh zákona o realitních kancelářích

31.3.2018

Bohulibý cíl, kterým je zlepšit činnost českých realitních kanceláří (RK), si zvolila v demisi působící ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Ta plánuje, že nový zákon od 1. ledna 2019 by změnil dosavadní volnou živnost realitních kanceláří na živnost vázanou. „Makléři budou muset mít buď vysokoškolské vzdělání právního, ekonomického či stavebního směru, nebo maturitu a tříletou praxi. Pokud budou pouze vyučeni, budou potřebovat minimálně 5 let praxe,“ vysvětlila Dostálová. Asociace realitních kanceláří navíc zvažuje, že obnovení činnosti po delší pauze podmíní rekvalifikací.

Podle generálního ředitele realitní kanceláře Next Reality Roberta Hanzla zákon ale neukončí existenci mnoha neseriózních makléřů, kteří vykonávají činnost, jak on říká, „mimo jakákoliv pravidla“. A rozhodně má pravdu. Hanzl dále uvádí, že prodeje či nájmy nemovitostí senabízejí na specializovaných serverech určených pro soukromou inzerci a provize se následně nepřiznávají. „Takové ‚pseudomakléře‘ připravovaný zákon vůbec neomezí a budou fungovat dál,“ vytýká chystané právní normě Hanzl. A to je více než přesné. Výborná kvalifikace opětovně odborně prověřeného makléře soukromé servery vůbec neomezí. Zákon se zcela mine účinkem. Je to asi jako kdyby paní ministryně chtěla odstranit myši ze zahrádky tím, že zatluče cedulky „MYŠÍM VSTUP ZAKÁZÁN“.

V přípravě nového zákona chybí totiž to podstatné. Řešení otázky, proč lidé nevyužívají realitních kanceláří a řeší své prodeje či pronájmy přímou cestou. Není to jen otázka placení provize, kterou by strany smlouvy měly realitní kanceláři uhradit. Je to především proto, že drtivá část českých RK nechrání ani prodávajícího ani kupujícího, ani pronajímatele ani nájemce. Pouze vyhledává zájmové osoby za poměrně vysoké provize. Ale o takovou činnost samozřejmě většina lidí zájem nemá. Přidejme, že některé smlouvy, které realitní kanceláře nabízejí, jsou nejen v rozporu s dobrými mravy, ale často po právní stránce vykazují známky stažení z internetu se všemi nedostatky, co takové údajné vzorové smlouvy přinášejí.

Proto vznikly specializované servery, které bez realitních kanceláří umožňují vzájemné nalezení dvou budoucích smluvních stran. Lidé si tak snižují náklady. Výběr nabízených nemovitostí na specializovaných serverech bývá značný, včetně fotografické dokumentace, určení lokality a předem jasného cenového rozpětí. Pokud nabízející navíc inzeruje, že má zajištěného právníka pro uzavření smlouvy, důvěra zájmové strany vstoupit do jednání logicky stoupá. Nepřekvapí, že obvyklou douškou inzerátu pak bývá: RK nevolejte!

Nájemci a pronajímatelé v Británii

Paní ministryně by se mohla pohlédnout po praxi v jiných zemích. Ve Velké Británii byty pronajímají pouze licencované realitní kanceláře, aby se mj. zamezilo šedé ekonomice. Britská realitní kancelář je povinna si od nájemce vyžádat ručení za nájemné ve lhůtě dvou měsíců (bankovní zárukou nebo prověřeným ručitelem) a dále jistinu na případné škody.

Jistinu zde nepřebírá majitel nemovitosti, ale ta se ukládá na speciální, státem spravovaný účet a je nájemci vyplacena zpět až poté, co pronajímatel prohlásí v realitní kanceláři, že vzájemné závazky jsou vyrovnané. Nebo poté, co se jí ve zrychleném soudním řízení nájemce domůže při obstrukcích pronajímatele. Rozhodnutí soudu, je-li žaloba nájemce na vydání jistiny důkazně podepřena zúčastněnou RK, je v řádu týdnů.

Jistina samozřejmě slouží k úhradě škod a její vratka je tedy o případnou uznanou výši škody nižší. Taková činnost RK zjevně chrání nejen obě strany, ale samozřejmě eliminuje i daňové úniky.. (Pozn.: Otázka no-go zón zde řešena není.)

Kupující a prodávající v USA

Realitní kanceláře (Title company) v USA nabízejí stejně jako v České republice nemovitost k prodeji a zajišťují její prohlídku. Americká (licencovaná) RK je povinna nezamlčovat žádné nedostatky, nezkreslovat nabídku technickými triky na internetu a umožnit předběžná jednání mezi kupujícím a prodávajícím. Chrání práva obou stran (prodávajícího i kupujícího) a uzavření kupní smlouvy (tzv. closing) se obvykle uskutečňuje v kanceláři této společnosti. Američané pracují s dvěma kategoriemi realitních zprostředkovatelů: agentů (real estate agent) a brokerů (real estate broker). Agent je „nižší hodnost“ a musí pracovat pod dohledem brokera.

Kupující před podepsáním smlouvy má právo si najmout tzv. inspektora, který případné zjištěné nedostatky vyhlédnuté nemovitosti odborně popíše. Zjištěné nedostatky mohou být předmětem následného vyjednávání o opravě, slevě či ukončení vyjednávání o koupi. Po dohodě o konečné ceně se přistupuje k sepsání kupní smlouvy za účasti právníka či notáře.

Je nutné připomenout, že ve Spojených státech je britský Torrensův princip systému registrace právních titulů pro nemovitosti aplikován s pomocí tzv. titulových pojišťoven a právníků a notářů. Zkoumá se tzv. „chain of title“, tedy řetěz vlastnictví. Prodávající i kupující zaplatí svou část pojistného. Titulová pojišťovna v případě neshod pak vydá pojistku ve prospěch věřitele, a v případě budoucích neshod, případně soudů, při chybném prověření řetězu vlastnictví uhradí pojišťovna škodu kupujícímu. Vstup a záznam do rejstříku nemovitostí po podepsání smlouvy a jejím uhrazení učiní přímo notář (právník), kopii zašle také finančnímu úřadu. Zápis do katastru nemovitostí po uhrazení plné kupní částky se provede i za pouhých 24 hodin. Nic obdobného v České republice nemáme.

Kvalifikace českých realitních makléřů je jenom jedním z problémů na českém realitním trhu, a přiznejme, že tím menším. Ty větší a podstatné nedostatky návrh zákona neřeší. Je-li ušlechtilý zájem věc samu napravit, nestačí k tomu dílčí neúplný zákon o povinném vzdělávání makléřů, který má být podle Ministerstva pro místní rozvoj navíc doplněn masovou osvětou placenou státem. Žádná „osvěta“ nepřiměje občany, aby dobrovolně platili služby, jimž nevěří a které jim mnoho nepřinášejí. České srovnání např. s britským a americkým trhem nemovitostí by měl někdo paní ministryni urychleně předložit. Mohli bychom se pak dočkat komplexnějšího a lepšího řešení v novém zákoně.



Jaguar XF 20d AWD 2017 · DPH
Jaguar XF 20d AWD 2017 · DPH

r.v. 2017, naj. 55 247 km, diesel
650 000 Kč (s DPH)

Diskuse


B. Hančl
11:07
31.3.2018

A. Pakosta
20:12
31.3.2018

M. Prokop
14:29
1.4.2018

počet příspěvků: 5, poslední 1.4.2018 02:30









 Neviditelný pes
Toto je DENÍK: do sítě jde obvykle nejpozději do 8.00 hod. aktuálního dne. Pokud zaspím, opiji se, zešílím nebo se zastřelím, patřičně na to upozorním - neboť jen v takovém případě vyjde Pes jindy, eventuálně nikdy.
Šéfredaktor Ondřej Neff (nickname Aston), příspěvky laskavě posílejte na adresu redakce Jiřímu Wagnerovi, redaktorovi NP (nickname JAG). Rubriku Zvířetník vede Lika.