Slabé místo koncepce sociálního bydlení: jak má obec převzít byty od soukromých majitelů?

Jak opatřit byt? Nemám zde na mysli občana, který shání bydlení pro svoji rodinu. Jde mi o obce, které – podle projednávané koncepce sociálního bydlení – si musí (!) opatřit určitý počet (zvažuje se pět procent z bytového fondu obce) bytů jako byty sociální, které budou nabízet „cílovým skupinám“. Těmi podle koncepce mají být osoby, které jsou bez bydlení, hrozí jim ztráta bydlení nebo vydávají za bydlení více než 40 procent příjmu. Dost lidí, řekl bych… Obce si tyto byty musí (!) opatřit jednak z vlastního bytového fondu, výstavbou nových bytů (se státním příspěvkem) nebo „převzetím“ bytů od soukromých majitelů, bytů, které pak bude obec „provozovat“ jako byty sociální.

Nejde mi zde o řešení problému s obsazováním obecních bytů, tedy o otázku, proč tyto byty nejsou obsazené těmi, kteří je potřebují (i koncepce uznává, že dát byt do nájmu některým občanům představuje značné „pozorovatelné riziko“, a starostové obcí nejsou příliš nadšeni podstupováním takového rizika), nebo o výstavbu nových bytů (což, jak každý jistě pochopí, není pro okamžité řešení současné neutěšené situace, nehledě již k problému, kde na to vezmeme nyní, když jsme na to neměli dosud), ale rád bych se zabýval problémem „opatření“ bytů od soukromých pronajímatelů. Uvozovky v předchozí formulaci jsou namístě, neboť způsobem, jak budou tyto byty „opatřeny“, se koncepce nezabývá…

Jediný způsob – pacht

Obec si od soukromého vlastníka nemůže vzít byt do nájmu. Nájem bytu je určen k bydlení a právnická osoba, jakou je obec, žádnou potřebu bydlení nemá. Taková smlouva by byla neplatná: plyne to nejen ze znění občanského zákoníku (§2235), ale i z konstantní judikatury. Sotva lze očekávat, že by soukromý majitel přenechal obci byt bezplatně, takže i další formy bezplatného převodu (výprosa, výpůjčka) jsou vyloučeny. Současné právo umožňuje za těchto okolností jediný způsob, jakým může obec takový byt získat, a to je pacht podle § 2332–2344 občanského zákoníku. Jde ovšem o nové ustanovení a zkušenosti s takovým pachtováním bytů jsou nyní u nás (na rozdíl od první republiky) nulové. Pacht se od nájmu liší tím, že pachtýř (ten, kdo má byt nebo dům v pachtu – v našem případě obec) může brát výnos z pachtu, tedy pobírat nájemné od toho, koho v bytě ubytuje. Tomu, kdo mu byt propachtoval (propachtovateli), je pachtýř povinen platit tzv. pachtovné.

Lze předpokládat, že propachtovatel by nedal své byty do pachtu za nižší částku, než je tržní nájem. Pak ovšem obec bude nucena platit těmto propachtovatelům tržní nájem, a jelikož sama od „nájemce“ takového bytu dostane – pokud vůbec nějaký – samozřejmě nájem podstatně nižší, než platí ostatní nájemci, prostředky na tyto platby bude dostávat ze státního rozpočtu.

Výborně! Soukromý pronajímatel se musí o nemovitosti starat, vést nějakou administrativu, řešit vznikající problémy. Propachtovatel však již nikoliv: odevzdá (propachtuje) byt obci, ta převezme tyto povinnosti na sebe, včetně povinnosti uvést byt do původního stavu na své náklady (resp. náklady státního rozpočtu) po skončení pachtu. Vlastník bytu (propachtovatel) bude bez starostí o dům a bez (stále větších) starostí se sháněním mohovitého nájemce dostávat tržní nájemné od obce. Bývalým majitelům ubytoven, kteří „těžili z chudoby“, se tak otevírá zlatý důl. Nebo znáte lepší způsob „výdělku“ než dohodnout se se starostou a propachtovat obci své byty k sociálním účelům? Opravdu jsme to všechno dobře promysleli?

Autor je zástupce veřejné ochránkyně práv

LN, 15.5.2015