Jsem přesvědčen, že Nejvyšší kontrolní úřad (NKÚ) musí v první řadě dbát na efektivitu státních investic, konstatoval prezident NKÚ František Dohnal na konci roku 2006, kdy úřad podepsal nájemní smlouvu na administrativní prostory v budově Tokovo v pražských Holešovicích. Kolegium NKÚ ale nyní poukazuje na to, že přestěhování do komerčního nájmu příkladem efektivně vynaložených peněz zrovna nebylo. Zjistit skutečné poměry v úřadu se od středy minulého týdne snaží zástupci kontrolního výboru Poslanecké sněmovny.

Informaci týdeníku EURO potvrdil místopředseda výboru Jaroslav Fiala (ČSSD). Poslanci již předem zaslali Dohnalovi dopis, v němž ho žádají, aby připravil všechny potřebné podklady k šetření. Prezident NKÚ s výhradami kolegia, jehož je sám členem, nesouhlasí a usnesení považuje za špatné. Argumentuje mimo jiné tím, že výdaje na pracovníka NKÚ jsou zhruba stejné jako u podobných institucí. Jeden úředník si prý ročně vyžádá 1,2 milionu korun, v České národní bance je to 1,089 milionu a ve Státním úřadu pro jadernou bezpečnost 1,102 milionu korun.

Z Jankovcovy do Jankovcovy

Až do konce roku 2006 sídlili kontroloři ve stejné ulici jako dnes – v Jankovcově, v domě vzdáleném jen pár desítek metrů od současné centrály. Budova ze sedmdesátých let státní instituci ale nevyhovovala. V tiskové zprávě z prosince 2006 se uvádí, že budova „stojí na prašné silnici u holešovického přístavu a v době povodní v roce 2002 byla také značně poškozena. Navíc se všech 500 zaměstnanců do budovy nevejde“. „Pronajímáme si proto nyní téměř 11 000 čtverečních metrů ploch plus 70 parkovacích stání. Celkové roční výdaje za nebytové plochy jsou předpokládány ve výši 72 milionů korun plus necelé tři miliony za parkovací stání. Zmíněná částka zahrnuje nejen nájem za kancelářské prostory a parkovací místa, ale také náklady spojené s úpravou prostor pro účely NKÚ. Je nutné říci, že tato cena je zcela srovnatelná s podobnými administrativními centry v Praze,“ konstatovala mluvčí NKÚ Radka Burketová.

NKÚ pověřil poradenskou firmu Knight Frank, aby zpracovala analýzu trhu nemovitostí a prostor vhodných k pronájmu. V širším výběru byli osloveni majitelé 18 budov, které odpovídaly potřebám NKÚ. V tendru byl nakonec vybrán objekt Tokovo patřící skupině PPF. Pro kontrolory byla rozhodující výše nájemného a také datum možného stěhování. Do Tokova se začali přesouvat v prvním čtvrtletí 2007. Vedení NKÚ slibovalo, že díky stěhování se sníží počet pracovníků v obslužných útvarech a klesnou režijní náklady spojené s přejížděním mezi pražskými pracovišti. Na novou adresu se totiž přesunuly i dvě dislokované kanceláře.

Úřad platí roční nájemné 75 692 859 korun. „Tato výše je uplatňována pronajímatelem pro základní dobu nájmu (tato doba je stanovena na pět let – pozn. red.) a v případě využití opce ze strany NKÚ na prodloužení nájmu o další tři roky bude částka snížena na 41 598 287,2 koruny za rok,“ napsala týdeníku EURO mluvčí NKÚ Burketová. Pokud by úřad s prodloužením smlouvy souhlasil, průměrné roční nájemné za 10 200 metrů čtverečních zaplacené za osm let by činilo něco málo přes 62,9 milionu korun. Z podkladů pro kontrolní výbor, které má týdeník EURO k dispozici, vyplývá, že na jednoho zaměstnance úřadu připadá nájemné zhruba 260 tisíc korun bez započtení výdajů na služby a energie. „Pro srovnání složky státu na území hlavního města Prahy mají umístěno v nestátních objektech více než 7700 zaměstnanců, roční nájemné přesahuje 329 milionů korun, to je 43 tisíc korun na jednoho zaměstnance a rok,“ píše se v tomto materiálu z března letošního roku.

„Cena za rok v nejlevnější novostavbě v Praze se bude pohybovat mezi 42 tisíci až 45 tisíci korun na jednoho zaměstnance. Z tohoto pohledu je 43 tisíc korun, které uvádí materiál, uspokojivých," říká Eduard Forejt, vedoucí oddělení pronájmu kancelářských prostor v mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle.

Jako v Palladiu

Realitní odborníci oslovení týdeníkem EURO, kteří se měli bez dalších podrobností obecně vyjádřit k nájmu, jaký kontroloři platí, zdůrazňují, že pro posouzení nájemní smlouvy je nutné znát, co všechno je v celkové částce zahrnuto. „Velice záleží na nárocích, které měl nájemce na úpravu prostor. Zda požadoval například diesel generátor, kantýnu pro zaměstnance, množství prostor pro archivaci a další,“ upozorňuje Václav Bouček, vedoucí oddělení zastupování nájemců v mezinárodní poradenské společnosti DTZ. „Výše nájemného neodpovídá lokalitě ani kvalitě budovy,“ říká Filip Rerko z týmu kancelářských nemovitostí mezinárodní realitní společnosti King Sturge. Dodává, že částka přesahující 75 milionů korun za rok, kterou NKÚ platí, výrazně převyšuje úroveň nájmů v nejnovějších a nejprestižnějších budovách v centru města. Zřejmě nejdražší kanceláře v Praze se nacházejí v multifunkčním komplexu Palladium na náměstí Republiky. Zde firmy za metr čtvereční platí měsíčně přibližně 20 eur.

Bez částky za vybavení a úpravy kanceláří je průměrná výše nájmu v Tokovu na tržní úrovni odpovídající přibližně dvanácti eurům za metr čtvereční bez služeb. Dle kolegia NKÚ je ale této sumy dosaženo díky plochám, které úřad nepožadoval a získal je od nájemce zdarma.

Budova Tokovo se nachází v pražských Holešovicích. „Výše měsíčních nájmů v této lokalitě se v dnešní době pohybuje na úrovni 13 až 14 eur za metr čtvereční. Bereme-li však v úvahu velikost poptávané plochy a nezpochybnitelnou vyjednávací sílu nájemce, můžeme vidět hranici dosažitelného efektivního nájmu, což je nájemné po započtení všech pobídek, dokonce níže,“ domnívá se Rerko. Dle DTZ se v době, kdy NKÚ uzavíralo nájemní smlouvu, tedy během třetího čtvrtletí roku 2006, nabízely kanceláře v objektu Tokovo za přibližně 12,25 eura za metr čtvereční za měsíc, služby vyšly měsíčně zhruba na pět eur za metr čtvereční. „Dříve budovu vlastnila České pojišťovna, která nemusela nájemné zatížit DPH,“ upřesňuje Bouček. Při tehdejším kurzu, který vycházel na 28,2 koruny za euro, by měl Nejvyšší kontrolní úřad platit za své kanceláře v Holešovicích necelých 60 milionů korun.

Ozývají se však hlasy na obranu NKÚ. „Domnívám se, že se NKÚ chová správně,“ říká zdroj týdeníku EURO. Zhruba 24 milionů z částky, kterou úřad ročně platí, prý připadá na zařízení a vybavení budovy. Dle informací týdeníku EURO si totiž z bývalého sídla kontroloři nemohli převést prakticky nic. Většina vybavení měla svou životnost již za sebou. Kontroloři nebyli schopni zaplatit majiteli budovy částku za vybavení a úpravy prostor najednou, a proto jim byla rozpočítána do nájmu. „NKÚ si rozhodně nepořídil žádné mahagonové stoly, mají k dispozici běžné kancelářské vybavení,“ konstatuje zdroj týdeníku EURO. Úřad za vybavení kanceláří a úpravy prostor zaplatí za pět let kolem 120 milionů korun.

Nadbytečné metry?

Úředníci NKÚ si pronajímají celkem 10 200 metrů čtverečních. Tuto plochu má k dispozici 300 lidí. Tedy na jednoho zaměstnance připadá velkorysých 34 metrů čtverečních. „Musíme předpokládat, že je prostor členěný na jednotlivé kanceláře, mají dostatek zasedacích místností, a je možné, že tato kalkulace zahrnuje i parkovací plochy, kantýnu a podobně,“ tvrdí Bouček. V komerčních firmách přistupují k prostorám úsporněji. „U call center se plocha připadající na jednoho zaměstnance pohybuje od sedmi do osmi metrů čtverečních, u IT, marketingových nebo kreativních společností, kde převažuje práce v menších pracovních týmech, je to patnáct metrů čtverečních,“ upřesňuje Rerko. V průměru se na jednoho zaměstnance počítá s dvanácti metry čtverečními.

NKÚ ale tvrdí, že pronajaté prostory rozhodně nejsou zbytečným luxusem. V sídle je k dispozici 373 kancelářských pracovišť a – dle vyjádření mluvčí Burketové – na jednu osobu tak v průměru připadá zhruba patnáct metrů čtverečních čisté kancelářské plochy. „Sídlo zahrnuje i prostory provozní, obslužné a ostatní povahy, jako jsou například archiv, datové centrum, knihovna, sklady, konferenční sál, utajovaná oblast, trezorovna, vstupní hala, předsálí, chodby, únikové cesty, zázemí pro zaměstnance, rozmnožovna,“ upřesňuje Burketová. Na tyto plochy tak připadá téměř polovina prostor, jež má NKÚ k dispozici. „Některé prostory, jako je například velká zasedací místnost, se využívají maximálně jednou za měsíc,“ říká zdroj týdeníku EURO, který nechce být jmenován.

Úřad má nájemní kontrakt uzavřen na pět let, což je obvyklá podmínka pronajímatelů. Lhůta vyprší v roce 2011. Mluvčí NKÚ upozorňuje, že případná změna sídla v kratší době by znamenala dodatečné náklady – doplnění mobiliáře, změnu adresy, nové klíče, kartové systémy a další. Ze současných podmínek na trhu s kancelářskými prostorami v Praze jednoznačně těží nájemci. Dle statistik King Sturge bylo v loňském roce postaveno více než 300 tisíc metrů čtverečních administrativních ploch a část je ještě k dispozici. Navíc banky zpřísnily podmínky pro udělování úvěrů a na developerech požadují, aby měli ještě před výstavbou podepsány přednájemní smlouvy na určitou část ploch. Řada projektů tak zatím zůstává jen na papíře, protože se nepodařilo sehnat hlavního nájemce. „Hovoříme-li o požadavku na umístění zhruba třech stovek zaměstnanců, realizační horizont se může pohybovat od devíti měsíců u pronájmu existujícího projektu do dvou let, kdy by byl developer schopný postavit projekt přímo na míru nájemci,“ tvrdí Rerko.

Stavět nebudeme

NKÚ zvažoval i další možnost, jak si zajistit kancelářské prostory – postavit si vlastní objekt na pozemku v Holešovickém pivovaru, který si úřad koupil v roce 2004. Ve veřejné soutěži tehdy vybral z pěti účastníků nabídku společnosti Arena Real Estate Development ze skupiny ING Real Estate, jíž za parcelu zaplatil 83,5 milionu korun. V roce 2005 bylo financování výstavby zahrnuto i do střednědobého výhledu státního rozpočtu. Celkové náklady se odhadovaly na jednu miliardu korun. Na konci roku 2006 ale NKÚ od plánu stavět upustil. „Úřad nebude v příštích letech požadovat finanční prostředky na výstavbu nové administrativní budovy pro svou potřebu, pokud je dostatečná nabídka kancelářských prostor v Praze za ekonomickou cenu,“ konstatoval tehdy prezident Dohnal. V podkladech pro poslance z letošního roku uvádí, že úřadu by stačila administrativní budova s plochou kolem 8400 metrů čtverečních. „Dle znaleckého posudku, který nechal zpracovat soukromý subjekt, by cena dotčené budovy včetně pozemku byla zhruba 630 milionů korun,“ píše se ve zprávě. Tedy o přibližně 127 milionů více, než kolik úřad zaplatí za osmiletý pronájem kanceláří v Tokovu.

Mluvčí kontrolního úřadu pro týdeník EURO uvedla, že „trvalé řešení sídla je stále dlouhodobým cílem“. Na pozemku v Holešovicích to ale pravděpodobně nebude. Týdeník EURO má k dispozici rozhodnutí o nepotřebnosti majetku z konce února letošního roku, pod nímž je podepsán František Dohnal. Konstatuje se v něm, že „na základě provedeného vyhodnocení bylo ověřeno stávající řešení nového sídla pronájmem části budovy jako dlouhodobě efektivní“. O holešovické pozemky se tak mohou přihlásit organizační složky státu. A jak vyplývá z informací týdeníku EURO, některé z nich zájem mají. Postavit si vlastní kanceláře chtějí i přesto, že platí nižší nájemné než NKÚ.

***

Týdeník EURO 18/2009